Iratok és nyilvántartás a társasházban: mit kell megőrizni, meddig és milyen formában?

A nehézséget az adja, hogy nincs egyetlen, mindenre kiterjedő szabály. A társasházi iratok megőrzésére egyszerre vonatkozik a társasházi törvény, a számviteli szabályozás, valamint az adatvédelmi előírások. Ezek különböző logikák mentén határozzák meg a megőrzési kötelezettséget, de egy alapelv minden esetben érvényes: ha egy dokumentumra több szabály is vonatkozik, mindig a hosszabb megőrzési idő az irányadó. A társasház örök iratai Vannak olyan dokumentumok, amelyeket a társasház fennállása alatt végig meg kell őrizni. Ezek alkotják a ház jogi és szervezeti alapját, selejtezésük fel sem merülhet. Ilyen az alapító okirat és annak minden módosítása, a szervezeti-működési szabályzat, valamint a házirend. Ezek nélkül a társasház működése jogilag értelmezhetetlen. Külön ki kell emelni a Határozatok Könyvét, amely a közgyűlés által hozott valamennyi érdemi határozat időrendi nyilvántartása. Ez a dokumentum nem pusztán adminisztratív segédlet, hanem a társasházi döntéshozatal hiteles lenyomata. Évtizedek múlva is visszakereshető belőle, hogy egy adott felújítást, költségmegosztást vagy szervezeti változást mikor, milyen feltételekkel és milyen többséggel fogadott el a közösség. Közös képviselő-váltáskor a Határozatok Könyvét külön, dokumentált formában kell átadni az utódnak. A közgyűlési iratok A közgyűlési dokumentáció a társasházi működés egyik legfontosabb része. A közgyűlési meghívók – akár papíron, akár elektronikus levélben kerültek kiküldésre –, a kézbesítési igazolások, a jegyzőkönyvek aláírt és hitelesített eredeti példányai, a jelenléti ívek, valamint a közgyűlést előkészítő anyagok mind megőrizendők. Ez nem pusztán adminisztratív kötelezettség. Ha valaki később megtámadja egy közgyűlési határozat érvényességét – például azzal az indokkal, hogy nem kapott szabályszerű meghívót –, a közös képviselőnek kell igazolnia, hogy a meghívás szabályszerűen megtörtént. Ilyen igazolás nélkül a határozat megtámadható. Hasonlóképpen fontosak az írásbeli szavazás dokumentumai, a szavazólapok és azok értékelése is: ezek megőrzése nélkül a döntések utólag nehezen védhetők. A pénzügyi iratok nyolcéves szabálya A pénzügyi dokumentumoknál a számviteli törvény adja a fő szabályt: a beszámolót és az azt alátámasztó dokumentumokat legalább nyolc évig meg kell őrizni. Ez vonatkozik a közös költség elszámolására, az éves beszámolóra, a költségvetésre, a bevételek és kiadások bizonylataira – a szállítói számlákra, a banki kivonatokra, a pénztárnaplóra, valamint a közös költség befizetéseinek nyilvántartására. A nyolcéves szabály a 2024. október 1-jén hatályba lépett változás óta különösen fontos, amikortól a közös képviselőnek a beszámolót kötelezően be kell nyújtania az ingatlanügyi hatósághoz. A benyújtási kötelezettség nem helyettesíti az iratmegőrzést: az eredeti dokumentumokat és azok alátámasztó bizonylatait továbbra is meg kell őrizni. Ugyanide tartoznak a számvizsgáló bizottság ellenőrzési jelentései és a bizottság levelezése is. Szerzödések és felújítások A szerződések esetében már árnyaltabb a kép. Egy folyamatos szolgáltatási szerződést – takarítás, lift-karbantartás, kertészet – annak megszűnéséig, majd azt követően még legalább öt évig érdemes megtartani, hogy az utólagos elszámolási viták kezelhetők maradjanak. A felújítási szerződéseknél a megőrzési idő lényegesen hosszabb. A szerződést, az árajánlatokat, a műszaki dokumentációt, a számlákat és a teljesítési igazolásokat a garanciaidő teljes tartama alatt, majd azt követően még nyolc évig meg kell őrizni. Egy tetőfelújítás vagy homlokzat-felújítás esetében ez a gyakorlatban akár évtizedes időtávot jelenthet, különösen akkor, ha a kivitelezés minősége később vitássá válik. Ugyanez vonatkozik a biztosítási szerződésekre és a pályázati úton elnyert támogatásokhoz kapcsolódó dokumentumokra – utóbbiaknál a támogatási szerződés gyakran önmaga is hosszabb megőrzési kötelezettséget ír elő. A digitális iratok Az elmúlt évek egyik legfontosabb változása a digitalizáció térnyerése. Egyre több dokumentum keletkezik eleve elektronikus formában: számlák, szerződések, közgyűlési meghívók. A jogszabályok ma már egyértelműen elfogadják a digitális dokumentumokat, feltéve, hogy azok hitelesek és visszakereshetők. A 2025. január 1-jétől hatályos szabályozás szerint a közgyűlési meghívó elektronikus levélben is kiküldhető, ha a tulajdonos előzetesen bejelentette elektronikus elérhetőségét. Párhuzamosan terjednek az online társasházkezelő szoftverek, a digitális számlázás és a felhőalapú dokumentumtárolás is. A digitális forma jogilag egyenrangú a papír alapúval, feltéve, hogy az irat hiteles és visszakereshető módon van tárolva. Egy PDF formájában érkezett szállítói számla, egy elektronikusan aláírt szerződés vagy egy e-mailben kiküldött közgyűlési meghívó teljes értékű dokumentum, és ugyanannyi ideig kell megőrizni, mint a papír alapú megfelelőjét. A digitalizálás azonban nem mentesít a rendszeresség alól. Egy felhőtárolóban elszórt dokumentumhalmaz éppolyan használhatatlan, mint egy kidobásra váró irattári doboz. A digitális iratkezelésben különösen fontos a rendszeres biztonsági mentés, a logikus mappaszerkezet és az, hogy az iratok kereshető formában, megfelelő elnevezéssel kerüljenek tárolásra. Egy elvesző jelszó vagy egy meghibásodott szerver után nem lehet mentség a hiányzó dokumentumokra. Fontos különbséget tenni a digitalizált és az eredetileg digitális dokumentumok között. Ha egy irat papíron keletkezett, annak egyszerű beszkennelése nem minden esetben elegendő. Adóhatósági ügyekben például az eredeti példányt kell megőrizni, vagy külön jogszabályi szabályok szerint készített elektronikus hiteles másolatot. Egy egyszerűen beszkennelt szállítói számla tehát nem feltétlenül váltja ki az eredeti papírt. Iratbetekintés és a lakók joga Az iratmegőrzés másik oldala az iratbetekintés joga. A társasházi törvény szerint minden tulajdonostárs jogosult betekinteni a társasházi iratokba, és azokról másolatot készíteni. Ehhez nem kell külön érdeket igazolnia – egyszerűen attól, hogy tulajdonos, megilleti a hozzáférés. Az SZMSZ meghatározhatja a betekintés konkrét módját, időpontját és a másolatkészítés költségeit, de magát a jogot a közös képviselő nem korlátozhatja. Ha mégis megakadályozná, a tulajdonos fordulhat a közgyűléshez, a jegyző felé törvényességi felügyeleti eljárás keretében, végső esetben pedig bírósághoz. A gyakorlatban mindez azt jelenti, hogy a közös képviselőnek folyamatosan olyan rendezettségben kell tartania az iratokat, hogy bármikor bemutathatók legyenek. Az iratbetekintésnek adatvédelmi vonatkozásai is vannak. Ha egy dokumentum más tulajdonostársak személyes adatait is tartalmazza – például egy közös költség-tartozási kimutatás –, akkor az átadására a GDPR szabályai is vonatkoznak. Sok társasház ezért külön adatvédelmi szabályzatot fogad el, amely egyértelműsíti, hogy mely iratok milyen formában tehetők hozzáférhetővé. A közös képviselő váltás Az iratkezelés egyik legkritikusabb pillanata a közös képviselő váltása. A társasházi törvény egyértelmű: a leváltott közös képviselőnek harminc napon belül, írásbeli jegyzőkönyv alapján át kell adnia a társasházra vonatkozó valamennyi iratot az utódnak, teljességi nyilatkozat kíséretében. A „valamennyi irat” kifejezés a gyakorlatban igen tág kört jelent. Ide tartozik az alapító okirat, az SZMSZ, a házirend, a Határozatok Könyve, az összes közgyűlési jegyzőkönyv, a pénzügyi zárás dokumentumai, a bizonylatok, a banki kivonatok, a pénztárnapló, az aktuális és lezárt szerződések, a folyamatban lévő ügyek levelezései, a kötelezettségek listája és az aktuális teendők is. Emellett a banki aláírási jogosultságokat és a kulcsokat szintén át kell adni. Mindezek visszatartására jogcím nincs. Ha a régi közös képviselő mégis visszatart iratokat az új vezetés törvényességi felügyeleti eljárást kezdeményezhet, és bírósági úton is kikényszerítheti az átadást. Ezek az eljárások hónapokig tarthatnak, és megbéníthatják a társasház működését. Egy jól vezetett iratrendszer tehát nem csupán jogi kötelezettség, hanem a közös képviselő saját érdeke is. A selejtezés Amikor egy irat megőrzési ideje véget ér, az nem jelenti, hogy egyszerűen a kukába dobható. A társasházi iratok jelentős része személyes adatokat is tartalmaz, így a felelőtlen megsemmisítés adatvédelmi jogsértéshez vezethet. A szabályos selejtezéshez érdemes jegyzőkönyvet felvenni arról, hogy pontosan mely iratok kerültek megsemmisítésre, milyen időszakból, és milyen módon. A papírt darálással kell feldolgozni, nem egyszerűen kidobni, nagyobb mennyiségnél pedig szakosodott vállalkozás bevonása ajánlott. A digitális iratok selejtezése sem egyszerű kérdés: a törlésnek ténylegesnek kell lennie, és a biztonsági mentésekre is ki kell terjednie – különben a dokumentum továbbra is visszaállítható marad. A rendezettség biztonságot ad Az iratkezelési szabályok első pillantásra adminisztratív tehernek tűnhetnek, pedig valójában a közös képviselő munkájának egyik legfontosabb biztosítékát jelentik. A helyesen megőrzött iratok vita esetén bizonyítékként szolgálnak, átadás-átvételnél felgyorsítják a folyamatot, hatósági ellenőrzésnél pedig szakmai igényességről tanúskodnak. Sok konfliktust meg lehet előzni azzal, hogy a dokumentumok átláthatók, visszakereshetők és hiánytalanok. Ez nem egyszerűen jogszabály-betartás, hanem a bizalom alapja, amely a közös képviselő és a társasházi közösség közötti viszonyban kulcsfontosságú. Röviden összefoglalva: ✔ Örök iratok: alapító okirat, SZMSZ, házirend, Határozatok Könyve ✔ Közgyűlési iratok: meghívók, jegyzőkönyvek, jelenléti ívek, mellékletek ✔ Pénzügyi iratok: nyolc év (beszámoló, számlák, bankkivonatok) ✔ Szerződések: a jogviszony lejárta plusz öt év, felújítási szerződéseknél hosszabb ✔ Digitális iratok: azonos megőrzési idő, rendszeres biztonsági mentéssel ✔ Iratbetekintés biztosítása a tulajdonostársak számára ✔ Közös képviselő-váltáskor: harminc napon belüli átadás, teljességi nyilatkozattal ✔ Selejtezés: jegyzőkönyvvel, adatvédelmi szempontból szabályszerűen

Egyetlen helyrajzi szám, több társasházi - jogi csapdák a földhivatali bejegyzéseknél.

Ha egy helyrajzi számon több épület is áll és más-más közös képviselővel működnek a társasházak, akkor minden egyes épületnek - albetétnek - külön kell regisztrálnia a saját képviselőjét. Ez a szabály elvileg tiszta. A gyakorlatban azonban komoly csapda rejlik benne. Amikor a regisztráció helyrajzi szám alapján történik, és a bejegyzés a társasházi törzslapra kerül, egy egységes helyrajzi számmal rendelkező lakóparknál az első beérkező kérelem akár az összes épületre vonatkozóan is rögzítheti az adott képviselőt. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hatálya az iktatás sorrendjétől függ: ez rangsorolja az úgynevezett széljegyzési sorrendet, ami végső soron a beadványok elintézésének sorrendjét határozza meg. Vagyis az, aki hamarabb adja be a kérelmét, előnyt élvez a nyilvántartásban – de ha az igény az összes épületre vonatkozóan kerül rögzítésre, az a többi, jogszerűen eljáró képviselő számára súlyos akadályt jelent. Mit mond erről a jog? A kötelező regisztráció jogalapja a 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 2024. október 1-jei módosítása. A törvénymódosítás elsődleges célja, hogy megkönnyítse a közös képviselők hatóságokkal való kapcsolattartását és a jegyzők társasházak feletti törvényességi felügyeletének hatékony gyakorlását. A regisztrációs határidő jelenleg 2026. október 31-ig van meghosszabbítva. A kulcskérdés az, hogy mit jelent jogilag az, hogy „egy helyrajzi számon több épület áll." A nyilvántartásba vétel nem absztrakt hatályú: nem azt jelenti, hogy az a közös képviselő, akit egy adott társasházközösség szervezeti képviselőjeként nyilvántartásba vettek, bármely más társasházközösség javára is intézhet ügyeket. Minden társasházközösség köteles a saját közös képviselőjét maga nyilvántartásba vetetni, függetlenül attól, hogy az adott személyt egy másik társasházközösségnél már nyilvántartásba vették. Ez elvileg kizárja a „minden épületre kiterjesztett" regisztrációt – de a gyakorlat egyelőre kialakulóban van. Egy budapesti ingatlanügyi hatóság osztályvezetője többször is hangsúlyozta, hogy még számos részletszabály kialakulóban van, és hogy a gyakorlatnak kell majd választ adnia néhány olyan esetre, amelyek a törvény szövegéből még nem egyértelműek. Mi az eljárásrend a Földhivatalnál? Az ingatlan-nyilvántartás rendszere jelenleg nem tesz automatikusan különbséget az egy helyrajzi számon lévő épületek között, hacsak az albetét szintű tagolás és az SZMSZ ezt nem teszi egyértelműen láthatóvá. Éppen ezért a regisztráció előkészítésekor kulcsfontosságú, hogy az ügyvéd a kérelmezéskor pontosan meghatározza az érintett albetéteket és csak azokra vonatkozóan nyújtsa be a bejegyzési kérelmet. A kérelemnek tartalmaznia kell a társasházi ingatlan pontos helyrajzi számát és a vonatkozó albetéteket, a közgyűlési határozat kivonatát - amelynek maga is tartalmaznia kell a helyrajzi számot - valamint a képviselő személyes adatait. Hogyan lehet a téves bejegyzést orvosolni? Ha az első beadás eredményeként tévesen kerül valaki az összes épület képviselőjeként a törzslapra, az orvosolható – de nem automatikusan. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett közös képviselő a bejegyzéshez hasonló eljárással törölhető a társasház törzslapjáról. Ez azt jelenti, hogy az érintett épület saját képviselőjének – szintén ügyvédi közreműködéssel – kérelmet kell benyújtania a téves bejegyzés korrekciójára, és mellékelnie kell az épületre vonatkozó, hiteles közgyűlési határozatot. Alapvető fontosságú, hogy az SZMSZ és az alapító okirat épületenkénti bontásban tartalmazza a képviseleti rendet. Ahol ezek a dokumentumok egyértelműen rögzítik, hogy melyik épületet melyik közös képviselő kezeli, ott a Földhivatalnak a helyesbítési kérelmet el kell fogadnia. Ha viszont az alapdokumentumok maguk sem egyértelműek, az összetett probléma miatt végső esetben bírósági úton lehet egyértelmű helyzetet teremteni. Mi a jegyző szerepe? A törvényességi felügyeleti eljárás megindítására a társasház címe szerint illetékes jegyző jogosult. A jegyző köteles az eljárást hivatalból megindítani, ha az eljárásra okot adó körülményről, problémáról hivatalból vagy bejelentés alapján tudomást szerez. Ha tehát egy lakópark valamelyik épületének tulajdonosai bejelentik a helyi jegyzőnek, hogy a törzslapon feltüntetett közös képviselő valójában nem az ő épületüket kezeli, a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legfeljebb az esemény bekövetkezésétől számított egy éven belül meg kell indítania az eljárást. A jegyző szerepe közvetett, de nem elhanyagolható, fontos tehát a határok ismerete. A jegyző törvényességi felügyelete kizárólag a társasház belső szabályzatainak ellenőrzésére, illetve a társasház működésének, határozatainak és a legfőbb döntéshozó szerv határozatainak törvényességi ellenőrzésére terjed ki. Ez azt jelenti, hogy a téves bejegyzés önmagában ingatlan-nyilvántartási kérdés amelyben a Földhivatal jár el. Míg a működési jogsértés – például, ha valaki jogalap nélkül kezeli az épületet – már törvényességi felügyelet alá esik. Ez a felhívás komoly nyomást jelenthet: ha a közös képviselő nem tesz eleget a jegyző törvényességi felhívásának, súlyos, akár többmilliós, bírságot is kaphat. Mit tegyenek az érintett lakóparkok? A belső koordináció pedig az egész folyamat alapja. Egy lakóparkon belül az érintett épületek közös képviselőinek nem egymástól függetlenül, hanem összehangoltan érdemes eljárniuk. A koordinált fellépés gyorsabb és hatékonyabb korrekciót tesz lehetővé – különösen, ha az alapdokumentumok egyértelműen rögzítik az épületenkénti képviseleti rendet. Az első és legfontosabb lépés, hogy a regisztráció előtt minden épület esetén ellenőrizzék az alapító okiratot és az SZMSZ-t: egyértelműen rögzített-e benne az épületenkénti önálló képviselet. Ha igen, a regisztrációt épületenként, albetét-szinten kell elvégeztetni, és az ügyvédnek a kérelemben pontosan jelölnie kell, melyik albetétekre terjed ki a megbízatás. A Földhivatal az első számú fórum. Ha a téves bejegyzés már megtörtént, helyesbítési kérelemmel lehet korrigálni, amelyhez az alapító okiratot, a releváns közgyűlési határozatot és az érintett albetétekre vonatkozó adatokat kell csatolni – ügyvédi ellenjegyzéssel. Szükség esetén a helyi jegyzőnél törvényességi felügyeleti bejelentést kell tenni az eset alapján. A kérelem benyújtásának határideje és sorrendje nem mellékes: a széljegyzési sorrend itt is számít. A végkövetkeztetés rövid: az automatikus regisztráció kockázatát nem a rendszer küszöböli ki, hanem a felkészült, határidőre cselekvő képviselő. Ahol a dokumentáció rendezett és az ügyvéd pontosan fogalmaz, ott a probléma kezelhető. Ahol nem, ott a javítás hosszabb és drágább lesz. A proaktív, dokumentált fellépés sokkal hatékonyabb, mint a hatósági eljárás bevárása. A lakóparkok esetében a regisztrációs kötelezettség egy régi strukturális problémát hozott felszínre: azt, hogy az ingatlan-nyilvántartás egységes kezelése és a tényleges, jóval sokszínűbb működés között ritkán van konszenzus. Jelen helyzetben azonban, ha a törvényességi kényszer miatt is, de helyre kell hozni állítani az összhangot. Forrás: THT

Milyen gondot okoz, ha a bérszámfejtésben a szolgálati járandóságot tévesen nyugdíjként rögzítik?

A dolgozónak szolgálati járandóság helyett a bérszámfejtő programban saját jogú öregségi nyugdíjat rögzítettünk. Honnan kaphat visszajelzést a dolgozó és a bérszámfejtő a téves rögzítésről? A törzsszámból (dolgozó által leadott sorszámból) észre lehet venni a hibás rögzítést? Milyen következményei lehetnek a rossz bérszámfejtésen kívül? – kérdezte olvasónk. Az Adózóna oldalán érkezett kérdésekre Dócziné Szabó Nikoletta a NEXON munkajogi és bérszámfejtési szakértője válaszolt.

Válasz

A kérdésben szereplő hiba azért lényeges, mert a szolgálati járandóságban részesülő személy és a Tbj. szerinti saját jogú nyugdíjas (öregségi nyugdíjas) jogállása nem automatikusan azonos, miközben a bérszámfejtésben ez a minősítés közvetlenül kihat a közterhek megállapítására. A Tbj. a „saját jogú nyugdíjas” fogalmát külön nevesíti, és ehhez kapcsolja például a „kiegészítő tevékenységet folytató személy” kategóriáját is.

A szolgálati járandóság jogi természete külön szabályozott: azt is a nyugdíj megállapító szerv állapítja meg, és a nyugdíjfolyósító szerv folyósítja, de ettől még a bérszámfejtési minősítés szempontjából nem tekinthető automatikusan öregségi nyugdíjnak. A 2011. évi CLXVII. törvény külön kezeli a korhatár előtti ellátást és a szolgálati járandóságot, még ha több nyugdíjfolyósítási szabály megfelelően alkalmazandó is rájuk.

A törzsszámból (a dolgozó által leadott „nyugdíjfolyósítási sorszámból”) önmagában nem célszerű és nem jogbiztos megállapítani az ellátás típusát. A Magyar Államkincstár tájékoztatása szerint a nyugdíjfolyósítási törzsszám az ellátás folyósításának azonosító száma; vagyis az elsődleges funkciója az azonosítás, nem pedig az ellátás jogcímének „dekódolása”. Ennek megfelelően a helyes bérszámfejtési besorolás alapja nem a törzsszám, hanem az ellátást megállapító/folyósító határozat vagy igazolás tartalma.

A Téves rögzítés egyrészt hibás közteher-megállapítást eredményezhet, másrészt hibás bevallási/adatszolgáltatási helyzet is előállhat, harmadrészt a dolgozó nyilvántartási adatai is torzulhatnak (járulék-, biztosítási jogviszony- és igazolási adatok) 

A téves rögzítésről tipikusan több helyről érkezhet visszajelzés. A dolgozó oldalán ez leggyakrabban a bérjegyzéken tűnik fel (például a levonások összegéből, a „nyugdíjas” státusz jelöléséből, vagy a szokatlan nettó összegből). A bérszámfejtő oldalán belső kontroll során derülhet ki a hiba, amikor az ellátás típusa, a jogviszony és a levont/megfizetett közterhek összevetése megtörténik. A Tbj. alapján a foglalkoztató köteles a biztosítottat terhelő járulékot megállapítani, levonni, bevallani és a foglalkoztatottat írásban tájékoztatni a levonásokról, ezért a bérjegyzék (illetve annak tartalma) kulcsfontosságú ellenőrzési pont.

A hibás minősítés a rossz nettó béren túl további következményekkel is járhat.

Egyrészt hibás közteher-megállapítást eredményezhet. A Tbj. szerint a társadalombiztosítási járulék mértéke főszabály szerint 18,5 százalék, ezért, ha a rendszer tévesen olyan státuszt kezel, amelyhez járulékmentességet vagy eltérő kezelést kapcsol, akkor járulékkülönbözet keletkezhet. Másrészt a szocho kötelezettség megítélését is befolyásolhatja a hibás besorolás, mert a Szocho tv. több mentességet kifejezetten a Tbj. szerinti saját jogú nyugdíjas státuszhoz köt.

Emellett hibás bevallási/adatszolgáltatási helyzet is előállhat (pl. a foglalkoztatói havi bevallásban), amely utólag javítást/önellenőrzést tehet szükségessé, és az ügy körülményeitől függően pótlék- vagy egyéb jogkövetkezmény is felmerülhet. (Ennek konkrét mértéke és jogkövetkezménye mindig a tényleges hibától, időtartamtól és javítás módjától függ.)

Harmadrészt a dolgozó nyilvántartási adatai is torzulhatnak (járulék-, biztosítási jogviszony- és igazolási adatok), ami későbbi egyeztetéseknél okozhat problémát. Különösen fontos ez olyan ellátásoknál, amelyek jogállása és keresőtevékenység melletti kezelése speciális szabályok szerint történik. A szolgálati járandóságot a 2011. évi CLXVII. törvény több ponton önállóan szabályozza (pl. megszűnés/szüneteltetés egyes esetei), ezért a helyes besorolás nem pusztán „technikai”, hanem érdemi kérdés.

Mindezekre tekintettel a jogbiztos eljárás az, ha a bérszámfejtési státusz rögzítése és felülvizsgálata nem a törzsszámra, hanem az ellátás típusát igazoló hivatalos okiratra épül.

Forrás. Adózóna

Hangfelvétel rögzítése: adatvédelmi iránymutatás cégeknek, munkáltatóknak, társasházkezelőknek

Kamera hangot nem rögzíthet

A magyarországi felügyeleti szervként funkcionáló Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (NAIH) 2017-ben 18 millió forintos adatvédelmi bírságot szabott ki az OMV Hungária Kft.-re. Úgy értékelte ugyanis, hogy a benzinkutakon felszerelt kamerarendszerek működtetése több ponton nem felelt meg a hatályos normáknak. A hatóság úgy érvelt, hogy az általános gyakorlat szerint az elhelyezett kamerák által rögzített képfelvétel mellé hang rögzítése aránytalan módszernek minősül a személyes adatok védelme szempontjából.

Csak olyan személyes adat kezelhető ugyanis, amely az adatkezelés céljának megvalósulásához elengedhetetlen és a cél elérésére alkalmas. Ezen alapelv figyelembevétele szavatolja, hogy az adatkezelés céljára tekintettel csupán a legszűkebb, indokolt adatkör kezelésére kerül sor (adatminimalizálás elve). Nem egyeztethető össze emellett a hangrögzítés a szükségesség és arányosság követelményével, mivel az szinte minden esetben felesleges, így az elérendő céllal arányban nem álló adatkezelést eredményez, és túlságosan nagy beavatkozás a magánszférába.

A hatóság álláspontja szerint a hangfelvételnek egyedül a verbálisan elkövethető jogsértések (például rágalmazás, becsületsértés bűncselekménye) bizonyítása esetén lehetne relevanciája. Ez tágabb kör, mint a vagyonvédelmi cél, továbbá a jellemzően kisebb súlyú, magánvádra üldözendő bűncselekmények bizonyításához fűződő társadalmi érdek nem indokolhat önmagában ilyen kiterjedt adatgyűjtést.

A hangfelvételnek egyedül a verbálisan elkövethető jogsértések (például rágalmazás, becsületsértés bűncselekménye) bizonyítása esetén lehetne relevanciája

Forrás: Unsplash / Bernard Hermant

A francia adatvédelmi hatóság (CNIL) a NAIH döntésében foglaltakkal összhangban kimondta, hogy a jogi szabályozás egyértelműen tiltja, hogy a videómegfigyelő kamerák maguk rögzítsenek hangot. Ez a tilalom a magánélet védelmét szolgálja, mivel a hangfelvétel sokkal invazívabb, különösen a személyes beszélgetések rögzítése miatt. Arra is rámutatott, hogy az elkülönült hangrögzítő berendezéssel történő hangrögzítés bizonyos feltételekkel nem tilos.

Külön eszközzel, szükséges és arányos mértékben rögzíthető hang

A francia iránymutatás szerint hangrögzítő eszközök különálló használata csak szükséges és arányos esetekben engedélyezett. A hangrögzítő rendszerek használata csak akkor megengedett, ha az egyértelműen szükséges az adott személy- vagy vagyonvédelmi cél eléréséhez, és nincs kevésbé invazív eszköz a helyzet kezelésére. Ez az arányosság elve biztosítja, hogy a személyes szabadságjogokat ne sértsék indokolatlanul. Fontos, hogy a hangrögzítő eszközöket csak azok a munkatársak aktiválhassák, akik közvetlenül veszélyeztetettek, és akiknek a biztonsága érdekében ez indokolt. Ez megakadályozza a folyamatos megfigyelést, amely sértheti a munkahelyen is létező privát szférát.

Hangrögzítés tehát csak manuálisan, adott helyzetben, például agresszió esetén indítható. A hangfelvételeket csak akkor lehet megőrizni, ha tényleges incidens történt, és azok bizonyítékként szolgálnak. Egyéb esetben azokat azonnal törölni kell, így csökkentve a személyes adatokkal való visszaélés kockázatát. Az érintettek (munkavállalók, látogatók, ügyfelek) számára világosan és előzetesen tájékoztatást kell adni a hangrögzítés tényleges jelenlétéről, annak működéséről és jogi alapjairól. Ez magában foglalhatja a vizuális jelzéseket, például figyelmeztető fényeket vagy tájékoztató táblákat. A személyzetet alaposan ki kell oktatni a hangrögzítés szabályairól és annak felelősségéről, különösen az indokolatlan aktiválás elkerülése érdekében. Ez csökkenti a visszaélésekből fakadó jogi és etikai problémákat. A nagyobb vállalatoknál és közintézményeknél a rendszerek bevezetése előtt kötelező a munkahelyi képviseletek tájékoztatása vagy konzultációja, amely elősegítheti a dolgozók jogainak védelmét és a rendszer elfogadottságát.

A hangfelvétel járulékos kötelezettségei

Ha egy vállalkozás hangfelvételt készít, nem szabad elfeledkezni a GDPR 15. cikkében nevesített hozzáférési jog biztosításáról sem. Ezen cikk kimondja, hogy az érintett igényelheti személyes adatai másolatát is. Ezt a jogot korábban az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény (Infotv.) nem tartalmazta, akkor elegendő volt a hangfelvétel leiratát átadni. A GDPR hatálya alatt viszont magát a hangfelvételt kell kiadni, természetesen úgy, hogy azon más személyek hangja nem maradhat felismerhető.

Magánszemélyek hangfelvétele

A fentiekben taglaltak mind arra az esetre vonatkoznak, amikor egy adatkezelő – jellemzően vállalkozás, bár nem feltétlenül – hangfelvételt rögzít és használ valamilyen célra. A GDPR szabályai alól kivételt képez az úgynevezett privátfelhasználás, azaz, amikor magánszemély, magáncélra készít hangfelvételt. Ugyan ehhez is szükség lenne az érintett hozzájárulására, de ennek körülményeit legfeljebb polgári bíróság vizsgálhatja személyiségi jogsértés keretében, a GDPR-nak, illetve a NAIH-nak ehhez semmi köze nincsen.

Forrás: Adózóna 2026.03.30

TB kiskönyv - MÁK tájékoztató

Megszűnik a foglalkoztatók TB kiskönyv vezetésével járó adminisztratív feladata!

2026. január 1-jétől nem kell vezetni a papír alapú „Igazolvány a biztosítási jogviszonyról és az egészségbiztosítási ellátásokról” elnevezésű nyomtatványt (a továbbiakban: papír alapú TB kiskönyv). Ettől az időponttól kezdve a társadalombiztosítási kifizetőhelyek számára válik elérhetővé egy új elektronikus felület (a továbbiakban: e-TB kiskönyv), amelyről lekérdezhetők a biztosítási jogviszonyokra, valamint az egészségbiztosítási pénzbeli ellátásokra és a baleseti táppénzre vonatkozó adatok.

A papír alapú TB kiskönyv kivezetésének módja:

• A foglalkoztató visszaadja a papír alapú TB kiskönyvet a biztosított részére

A foglalkoztatónál lévő papír alapú TB kiskönyvet legkésőbb a foglalkoztatási jogviszony megszűnésekor a biztosított részére hitelt érdemlő módon igazolva át kell adni. Postai megküldés esetén tértivevénnyel, személyes átadás esetén az ügyfél aláírásával igazolja, hogy átvette a papír alapú TB kiskönyvet. Amennyiben a papír alapú TB kiskönyv átadása meghiúsul, vagyis a foglalkoztató nem tudja eljuttatni a biztosított részére azt, úgy a foglalkoztató a biztosítottra irányadó öregségi nyugdíjkorhatár betöltését követő öt évig köteles megőrizni a papír alapú TB kiskönyvet.

• A biztosított megőrzi a papír alapú TB kiskönyvet

A biztosított a részére átadott papír alapú TB kiskönyvet a rá irányadó öregségi nyugdíjkorhatár betöltését követő öt évig köteles megőrizni.

A biztosítottak a NEAK által üzemeltetett Biztosítási jogviszony lekérdező felületen tudják a jogviszony történetüket megtekinteni. 2026. január 1-jétől pedig a Betegéletút szolgáltatás keretében a 2023. december 31-ét követően folyósított egészségbiztosítási pénzbeli ellátásokra (táppénz, csecsemőgondozási díj, gyermekgondozási díj, örökbefogadó díj), valamint a baleseti táppénzre vonatkozó adatokat is le tudják kérdezni. Ezt a https://ugyfelkapu.neak.gov.hu oldalra belépve, illetve a https://magyarorszag.hu felületén keresztül tudják megtenni.

Amennyiben a biztosított a papír alapú TB kiskönyvben olyan biztosítási jogviszonyt talál, amelyet a Betegéletút szolgáltatás felületén található elektronikus, közhiteles nyilvántartás nem tartalmaz, úgy a hiányzó biztosítási jogviszonyait illetően okirati bizonyítási eljárást kezdeményezhet a lakóhelye szerint illetékes fővárosi és vármegyei kormányhivatal egészségbiztosítási szakterületénél.

A kormányhivatalok elérhetősége az alábbi honlapon megtalálható: https://kormanyhivatalok.hu/

Az okirati bizonyítás menetéről a NEAK oldalán található tájékoztatás.

A papír alapú TB kiskönyv biztosítottak részére történő átadását követően azon foglalkoztatóknak, akik nem működtetnek társadalombiztosítási kifizetőhelyet, sem a papír alapú TB kiskönyv, sem az e-TB kiskönyv vonatkozásában további feladatuk nincs.

A kifizetőhelyek feladata is csökken és munkájukat SZÜF lekérdező-felület támogatja

Azon foglalkoztatók, akik társadalombiztosítási kifizetőhelyet működtetnek, 2026. január 1-jétől válhatnak jogosulttá arra, hogy az egészségbiztosítási pénzbeli ellátások, valamint a baleseti táppénz elbírálása érdekében az e-TB kiskönyv felületéről lekérdezzék az adatokat. Az e-TB kiskönyv felületről a társadalombiztosítási kifizetőhelyek kizárólag azon biztosítottak vonatkozásában kérdezhetik le az adatokat, akik az e-TB kiskönyv felületre történő bekérdezéskor a társadalombiztosítási kifizetőhelyet működtető foglalkoztatónál fennálló biztosítási jogviszonnyal rendelkeznek.

Így a társadalombiztosítási kifizetőhelyek 2026. január 1-jétől a biztosítási jogviszony megszűnését követően egészségbiztosítási pénzbeli ellátást, baleseti táppénzt (a továbbiakban: passzív ellátások) nem állapíthatnak meg és nem folyósíthatnak. A passzív ellátások elbírálására, folyósítására 2025. december 31-ét követő időszakra kizárólag a fővárosi és vármegyei kormányhivataloknak lesz hatásköre, így a kifizetőhelyeknek megszűnik a passzív ellátások jelentési kötelezettsége a NEAK felé.

Az e-TB kiskönyv biztosítottanként tartalmazza a TAJ számmal rendelkező természetes személyekre vonatkozó alábbi adatokat:

• biztosított személyazonosító adatai és TAJ száma,
• a biztosított jogviszonyai vonatkozásában
• a foglalkoztató neve, adószáma,
• jogviszonyának jogcímkódja,
• jogviszonyának időtartama,
• jogviszonya szünetelésének időtartama,
• jogviszonya szerinti munkakör (FEOR),
• jogviszonya szerinti munkaidő mértéke,
• a biztosított egészségbiztosítási pénzbeli ellátásaira és baleseti táppénzére vonatkozóan
• az ellátás jogcíme,
• az ellátás folyósításának időtartama,
• az ellátás naptári napi alapja,
• az ellátást megállapító hatóság megnevezése,
• a foglalkoztató neve és adószáma, amennyiben az ellátást az egészségbiztosító állapította meg,
• a gyermekápolási táppénz, a csecsemőgondozási díj, a gyermekgondozási díj és az örökbefogadói díj esetén az ellátásra jogosító gyermek születési neve, születési helye és ideje, továbbá a TAJ száma, amennyiben azzal a gyermek rendelkezik.

Az e-TB kiskönyv a személyre szabott ügyintézési felületen (SZÜF) válik elérhetővé a társadalombiztosítási kifizetőhelyek részére, amelyet a magyarorszag.hu portálon érhetnek el 2026. január 1-től az Egészségügy/Egészségbiztosítás egészségügyi szolgáltatásai/e-TB kiskönyv lekérdezés menüpont alatt.

A társadalombiztosítási kifizetőhelyet működtető foglalkoztatónál biztosítási jogviszonyban álló személyek adatai kizárólag a Rendelkezési Nyilvántartásban tett meghatalmazás birtokában kérdezhetők le.

A társadalombiztosítási kifizetőhely a Rendelkezési Nyilvántartásban az alábbi elérési útvonalon tudja az erre vonatkozó meghatalmazást megtenni: Új rendelkezés készítése / Nemzeti Egészségbiztosítási Alapkezelő / e-TB kiskönyv lekérdezés

Az e-TB kiskönyv használatával összefüggésben hamarosan részletes tájékoztatás lesz elérhető a társadalombiztosítási kifizetőhelyek részére a Magyar Államkincstár és a NEAK honlapján is.

Budapest, 2025. december 15.

Magyar Államkincstár

Hogyan kell benyújtani a társasházi beszámolót a földhivatalhoz?

1.     Meddig kell benyújtani a társasházi beszámolót?

A benyújtásra nincs külön törvényi határidő, csak az elfogadásra.

Társasházi törvény.:
35. § (1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-éig meg kell tartani.
55/B § (2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés által elfogadott számviteli szabályok szerinti beszámolót benyújtja az ingatlanügyi hatósághoz. A beszámoló benyújtásának tényét az ingatlanügyi hatóság a társasház törzslapra bejegyzi.
65. § Felhatalmazást kap a Kormány, hogy
3. a társasházi tisztségviselők nyilvántartásával kapcsolatosan a nyilvántartásba vétel, az adatváltozás bejelentés és a beszámoló benyújtásának rendjét, feltételeit, a nyilvántartás személyes adatot nem tartalmazó adattartalmát, a nyilvántartás vezetésére és az elektronikus kapcsolattartásra vonatkozó részletes eljárási szabályokat, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének tájékoztatási és adatszolgáltatási kötelezettségeit, valamint a jogszabályban vagy hatósági határozatban előírt kötelezettségek be nem tartásának esetén alkalmazandó jogkövetkezményeket rendeletben állapítsa meg.

2.     Milyen kötelező tartalmi elemek vannak?

Társasházi törvény:
48. § (1) * A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetve az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:
a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,
c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,
d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát,
e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket,
f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban, továbbá
g) a rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét költségnemenként és tulajdonostársanként a közös költség megosztásának a szervezeti működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban.
+ 479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet szabályai

Hogyan szankcionálják, ha nincs benyújtva?

Jelenleg nincs külön, kifejezetten erre vonatkozó szankció. Ha azonban a társasház nem tesz eleget a beszámoló letétbe helyezésére vonatkozó kötelezettségének, az általánosságban azt jelenti, hogy működése nem felel meg a jogszabályoknak, ami megalapozhatja a jegyző törvényességi felügyeleti eljárását.

A közgyűlés által elfogadott beszámolót, valamint a beszámoló elfogadásáról szóló, ellenjegyzéssel ellátott közgyűlési jegyzőkönyvet vagy határozati kivonatot kell benyújtani az illetékes földhivatalhoz, és kérni kell az adott évi beszámoló benyújtása tényének ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. Ez az eljárás jogi képviselőhöz kötött. A földhivatali eljárás díjmentes.

A kérelmet be lehet nyújtani papíralapon (postai úton vagy személyesen), illetve elektronikusan e-papíron.

Zártkerti ingatlanok: tovább bővülő lehetőségek

Az úgynevezett zártkertek általában külterületek, vannak mezőgazdasági művelési ágba tartozó és művelés alól kivont területek is. Nagyobb városok szélén, vagy a Balaton körül komoly probléma a mezőgazdasági művelésű, kiskertes mezőgazdasági területek használata, beépítése és új épületek építése

Korábban évekig szigorú tiltás volt jellemző, csak gazdasági tároló épületeket és pincét lehetett építeni, a terület 3%-ának mértékéig. Sok esetben a szabálytalanul kialakuló üdülő vagy lakóterületi használat a helyi önkormányzat számára számos nehezen megoldható, költséges kötelezettséget jelent – közművesítés, utak kialakítása, közösségi közlekedés, óvoda, iskola biztosítása, – miközben a települések vagy városrészek központjai esetleg kiürülnek vagy műszakilag leromlanak.

A tanyákhoz hasonlóan a zártkertekkel kapcsolatos építési szabályok is egyre megengedőbbek az utóbbi években. 2026. január 1-jétől a 3%-os fix kamatozású Otthon Start hitel felvehető a külterületi és zártkerti lakóingatlanokra is.

A hitel feltétele, hogy az épületnek az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként vagy lakásként kell szerepelnie, és meg kell felelnie a lakhatási feltételeknek. Mivel a zártkerti telkek lényegesen olcsóbbak, mint a belterületi ingatlanok, ezért a lakhatási problémák megoldására jó megoldásnak tűnhet. Azonban a települések fejlődése és az önkormányzatok feladatellátása szempontjából komoly problémát jelent a külterületi lakásépítés támogatása.

Változtak a TÉKA [a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet] előírásai a zártkertekben való építésre vonatkozóan.

A TÉKA kormányrendelet előírásait ebben az esetben is a helyi építési szabályzattal együtt kell alkalmazni. Új előírás, hogy mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken építmény legfeljebb 10%-os beépítettséggel helyezhető el. Akkor sem haladható meg a 10%-os beépítettség mértéke, ha korábban elfogadott HÉSZ ennél nagyobb beépítettséget engedett meg.

Összefoglalva, mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken, ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg,

• a 720 m2-t el nem érő területű telken épületet elhelyezni nem szabad;
• a 720–1500 m2 közötti területnagyságú telken – a helyi építési szabályzatban meghatározott, de maximum 10%-os beépítettségi szabályok megtartásával egy rendeltetési egységet tartalmazó gazdasági épület és egy pince helyezhető el,
• az 1500 m2-t meghaladó területű telken – a helyi építési szabályzatban meghatározott rendeltetésű épület vagy épületek és pince helyezhetők el, a HÉSZ-ben megállapított, de maximum 10%-os beépítettséggel.

A TÉKA kormányrendelet előírásaiból továbbra sem következik, hogy a zártkertekben lehetne lakóépületet építeni.

Csak abban az esetben lehetséges lakóépület építése, ha a HÉSZ korábban engedte, illetve a telek területe meghaladja az 1500 m2-t.
A tájgazdálkodási mezőgazdasági területen lakó rendeltetés nem helyezhető el. A helyi építési szabályzat mindenféle épület elhelyezését megtilthatja.
A Balaton vízparti területei esetében a mezőgazdasági övezetekre vonatkozó TÉKA-rendelkezéseket a Vízparti Tervvel együttesen kell alkalmazni úgy, hogy ha a Vízparti Terv szigorúbb előírást állapít meg, akkor a Vízparti Terv előírását kell alkalmazni.

Forrás: Jogkövető

Munkahelyi manipuláció - leleplezése

A munkahelyi manipuláció burkolt formában torzítja a valóságérzékelést, és fokozatosan aláássa a pszichológiai biztonságot

A szervezeti manipuláció gyakran nem látványos. Éppen emiatt veszélyes, hiszen sokszor észre sem vesszük, hogy mi történik. A gaslighting a szervezetekben is jelen van, sőt, bizonyos szervezetekben rendszerszinten is megjelenik.

Gaslighting alatt olyan pszichológiai manipulációs formát értünk, amelyben az egyik fél, egyén vagy csoport következetesen megkérdőjelezi a másik fél észlelését, emlékeit, érzéseit vagy értelmezéseit. A manipuláció nem feltétlenül nyílt vagy agresszív, gyakran inkább burkolt, „józan észre” hivatkozó, sőt akár gondoskodónak álcázott. Ilyenkor az elkövető olyan mondatokat használ, mint: „Mindenki más szerint ez nem így volt.” „Csak félreérted a helyzetet.” „Túlérzékeny vagy.” „Nem ezt mondtam, csak belelátod.”
A gaslighting hatása nem azonnali. Éppen ellenkezőleg, lassan, fokozatosan fejti ki a romboló erejét. Az érintett személy először csak bizonytalan lesz, később egyre inkább mások visszajelzéseire hagyatkozik, végül pedig elveszítheti a saját ítélőképességében vetett bizalmát. Ez az állapot különösen veszélyes az olyan helyzetekben, ahol a hatalom és az erőforrások eleve egyenlőtlenül oszlanak meg.
A munka világa ideális táptalajt ad ezeknek a dinamikáknak. Hierarchiák, formális és informális hatalmi viszonyok, teljesítményértékelések, visszajelzési rendszerek és erős normák határozzák meg a mindennapokat. Amikor egy szervezet – vagy annak vezetői – következetesen megkérdőjelezik a munkavállalók tapasztalatait, elhallgatják az információkat, átírják a történeteket vagy az egyéni problémákat „egyéni gyengeségként” keretezik újra, akkor a gaslighting kollektív jelenséggé válhat. A szervezeti gaslighting különösen nehezen felismerhető, mivel gyakran a hétköznapinak tűnik: hatékonyságra, rugalmasságra, professzionalizmusra vagy „pozitív hozzáállásra” hivatkozik. Aki kérdez, az ilyenkor „negatívnak” van feltüntetve, vagy azt mondják, hogy „nem csapatjátékos”.
A munkahelyi manipuláció és gaslighting különösen veszélyes jelenség: nem látványos, nem egyértelmű, és gyakran maga az érintett is kételkedik abban, hogy egyáltalán történik valami.
Egy stresszes, túlhajszolt szervezeti kultúrában könnyű összekeverni a kemény munkát a pszichológiai nyomásgyakorlással, és a határozott vezetést az érzelmi manipulációval.

Pislákoló lángból lobogó tűz

Ahhoz, hogy felismerjük a munkahelyi manipulációt és a gaslightingot, először érdemes tisztázni, hogy miről is beszélünk valójában. Ezek a fogalmak ugyanis gyakran összemosódnak a „kemény vezetés” fogalmával. A manipuláció alapvetően olyan befolyásolási forma, amiben az egyik fél rejtett módon igyekszik a másikat egy számára kedvező irányba terelni. Ilyenkor nem nyílt kérésről vagy egyenes utasításokról van szó, hanem burkolt üzenetekről, érzelmi nyomásgyakorlásról és információ visszatartásról.
A manipuláció gyakran kihasználtja a hatalmi különbségeket, és sokszor nem is teljesen tudatos. A manipuláló fél csak „így szokta intézni a dolgait”. Ilyen lehet, amikor a főnök azt mondja egy munkahelyen, hogy „most nem kötelező túlórázni, de jó lenne látni, hogy ki az, aki igazán elkötelezett”. Formálisan nincs kényszer, mégis világos üzenet érkezik arról, hogy mi a „helyes” viselkedés – és mi annak a hiánya.
A gaslighting a manipuláció egy különösen romboló formája. Ahogyan arról fentebb írtunk, itt már nemcsak a viselkedést próbálják meg irányítani, hanem magát a valóságérzékelést. A cél – tudatosan vagy tudattalanul – az, hogy az érintett elkezdjen kételkedni az emlékeiben, az érzékelésében és a következtetésiben. Munkahelyi környezetben ez gyakran nagyon hétköznapi mondatok elhangzásával történik, mint „ezt én soha nem mondtam így” vagy „te mindig túlreagálod a dolgokat”.
A munkahelyi gázlángolás finom, ismétlődő mintái önmagukban akár ártalmatlannak is tűnhetnek, együtt azonban komoly pszichológiai terhet jelenthetnek. A gaslighting gyakran vezet krónikus szorongáshoz. Mivel az elvárások és a visszajelzések kiszámíthatatlanok, az idegrendszer folyamatos készenléti állapotban marad. Az érintett nem tudja, mikor számíthat kritikára újra, ezért állandóan „résen van”. Ez hosszú távon kimerüléshez, alvászavarokhoz és pszichoszomatikus tünetekhez vezethet. A gaslighting nem csak az egyén problémája, hanem komoly szervezeti kockázat is. Az egyik legfontosabb következmény a pszichológiai biztonság csökkenése. Ha a munkavállalók nem mernek kérdezni, hibát jelezni vagy eltérő véleményt megfogalmazni, az hosszú távon a tanulás és az innováció rovására megy. Egy ilyen szervezetben gyakoriak az elhallgatott problémák, a felszínes egyetértés és a rejtett feszültségek. Ha a jelenség rendszerszinten jelen van egy munkahelyen, az egyik legártalmasabb következménye, hogy normalizálja a valóság torzítását. Ilyenkor ugyanis a szervezetben elfogadottá válik az, hogy a problémákat az egyének „érzékenységével” magyarázzák, akkor a rendszer sosem kényszerül valódi önreflexióra.

Felismerés és megküzdés

• Amikor valaki hosszabb ideje van kitéve a munkahelyi gaslightingnak, gyakran már nem is az a kérdés, hogy tényleg az történik-e, hanem az, hogy mit lehet egyáltalán tenni egy ilyen helyzetben.
  Az első fontos lépés annak az észrevétele, hogy a bizonytalanság nem elszigetelt helyzetekhez kötődik, hanem visszatérő élmény. Sokat segíthet, ha az érintett elkezdi tudatosan elkülöníteni a tényeket az értelmezésektől. Amikor egy helyzet után felmerül a kérdés, hogy „túlreagáltam-e”, érdemes visszatérni ahhoz, hogy mi hangzott el konkrétan, mi történt ténylegesen. Ez nem bizonyítási kényszer, hanem önvédelem: annak a fenntartása, hogy a saját élményeknek súlya és legitimitása van.
• A megküzdés fontos eleme a külső perspektíva bevonása is. Egy bizalmi kolléga, barát vagy szakember segíthet visszatükrözni a helyzetet, és alternatív értelmezéseket adni.
• A határok kijelölése egy ilyen helyzetben szintén kulcsfontosságú, még akkor is, ha ez kezdetben nehéznek vagy kockázatosnak is tűnik. Ez nem feltétlenül konfrontációt jelent, hanem világos, nyugodt kommunikációt.
• A megoldás nem állhat meg egyéni szinten: valódi változás csak akkor történhet, ha a szervezet egésze is felelősséget vállal a kialakított kultúráért. A vezetők szerepe kulcsfontosságú. A mindennapi kommunikáció, a visszajelzések minősége és a döntések átláthatósága alapvetően meghatározza, hogy a munkatársak mennyire érzik magukat biztonságban.

A szervezeti kultúra alakításában nagy szerepe van a pszichológiai biztonság tudatos megteremtésének és monitorozásának. Olyan környezetre van ugyanis szükség egy munkahelyen, ahol a kérdezés, a hibázás és a kritikai gondolkodás nem kockázat, hanem érték.

Forrás: Adópraxis 

Készpénzfizetés korlátozása

Készpénzfizetés korlátozása

Pénzforgalmi számlanyitásra kötelezett adózó által készpénzben kifizethető legmagasabb összeg másfél millió forint lehet. Nélkülözhetetlen a pénzkezelési szabályzat megléte, a kellemetlen következmények között is kiemelhető a 20%-a mulasztási bírság, amely mind a számlát kifizető, mind a készpénzt befogadót terheli. Összefoglalónk a legfontosabb szabályokat veszi sorra.

Mennyi a pénzforgalmi számlanyitásra kötelezett adózók közötti készpénzfizetés korlátozás összege 2025. és 2026. évben? Milyen jogszabály vonatkozik az esetlegesen kapcsolt vállalkozások készpénzmozgására?

Amennyiben pénzforgalmi számlanyitásra kötelezett adózóról van szó, ahol a kifizethető legmagasabb (áfát is beleértve) összeg 1 500 000 Ft lehet, amelyet a vállalkozás Pénzkezelési szabályzatában is rögzíteni kell.

Amire elsődlegesen figyelni kell, az a belső szabályzatok megléte. Pénzkezelési szabályzatnak pedig mindenképpen rendelkezésre kell állnia.

Amennyiben a cég a Számviteli törvény hatálya alatt áll, és kettős könyvelést vezet, ez annyit is jelent, hogy a cégnek kötelező jelleggel rendelkeznie kell belső szabályzatokkal, melyben kiemelt szerep jut a Pénzkezelési szabályzatnak.
Ebben a szabályzatban kell limitálni a pénztár napi záróállományát, amelyet a cég tevékenységéhez és a bejövő, illetve kimenő pénzáramhoz kell viszonyítani. A Számviteli törvény (2000. évi C törvény) pénzkezelési szabályzatra vonatkozó rendelkezése kimondja, hogy rendelkezni kell a napi készpénz záró állomány maximális mértékéről.

Törvényi oldalról irányadó az ART. 114. § (3) bekezdése, amely a következőket rögzíti:
(3) Pénzforgalmi számla nyitására kötelezett adózó adóköteles tevékenysége keretében más, pénzforgalmi számla nyitására kötelezett adózónak a vele vagy más jogalannyal kötött szerződés alapján, az abban meghatározott szolgáltatás vagy termékértékesítés – általános forgalmi adó felszámítása esetén az általános forgalmi adóval növelt – ellenértékeként, szerződésenként egy naptári hónapban legfeljebb másfél millió forint összegben teljesíthet készpénzfizetést.

A Pénzkezelési szabályzatot tehát a lehetséges gazdasági események alapján kell összeállítani, ebből következően pedig a házipénztár napi záróállományának limitjét ennek megfelelően is kell összegszerűen meghatározni. Kétségtelen tény, hogy a készpénzfizetési korlát az adózókat az átutalásos banki megbízások felé tereli.

Amire különösen figyelnünk kell!

Amennyiben mégis úgy adódna, hogy a készpénz kifizetése magasabb összeget képviselne, akkor a különbözet 20%-a mulasztási bírságot jelent, mind a számlát kifizető, mind pedig a készpénzt befogadó oldalán.

Ezen felül mindkét adózó köteles bejelentést is tenni az adóhatóságnál az előírtnál magasabb összegű készpénzfizetés esetére vonatkozóan. Fontos, hogy a készpénzfizetési korlát egyetlen ügyletre vonatkozik, tehát minden másik eltérő ügylet esetében azonos a megközelítés, illetve az ebből adódó korlátozás. Tehát több ügylet is létezhet akár egy hónapon belül is, amelyet külön – külön kell a készpénzfizetés szempontjából vizsgálni. Készpénzfizetési korlátot viszont nem kell alkalmazni munkabér vagy munkaviszony jellegű kifizetések eseteiben.

Megjegyzendő, hogy az 1,5 milliós készpénzfizetési korlát túllépése az Adóhatóság részéről még jogkövetési vizsgálat is követhet, az Aír. (az Adóigazgatási rendtartásról szóló 2017. évi CLI. törvény) 89. § (1) bekezdés b) pont és 91. § (1) bekezdés a) pontok alapján.

Kapcsolt vállalkozások eseteiben az Art. rendelkezése értelmében bejelentési kötelezettség terheli a kapcsolt feleket, amennyiben a készpénzzel történő kifizetés meghaladná az 1 000 000 forintot. A bejelentést pedig a készpénzes teljesítést követő 15 napon belül kell megtenni a NAV felé. Megjegyzendő, hogy a kapcsolt vállalkozások eseteiben a bejelentési kötelezettség akkor is létezik, ha egymás között szerződést kötnek, ezt szintén 15 napon belül kell bejelenteni, akkor is ha még nem létezett a kettejük között gazdasági esemény. A készpénzfizetési korlát értelemszerűen kiterjed a kapcsolt felek közötti kamatfizetésre is.

A készpénzfizetés bejelentésére szolgáló nyomtatvány 40. jelzésű, „Bejelentés készpénzfizetésről” elnevezésű nyomtatvány, amely az ONYA alkalmazásban érhető el. Naponta csak egy ilyen jellegű nyomtatvány érkeztetésére van lehetőség, amennyiben a kapcsolt felek között a készpénzes kifizetés összege meghaladná a már említett 1 000 000 forintos maximalizált határt.

Teljesítési Igazolás 2026 – Miért fontos?

A teljesítési igazolás egy kulcsfontosságú üzleti dokumentum, amely hivatalosan bizonyítja, hogy a szolgáltató eleget tett a szerződésben foglalt kötelezettségeinek. 2026-ban is változatlanul elengedhetetlen szerepet játszik a megrendelő és a szolgáltató közötti jogviszony adminisztrációjában. A dokumentum nélkül a szolgáltató nem jogosult a számla kiállítására, a megrendelő pedig nem tudja igazolni a teljesítést

Ez a cikk részletesen bemutatja a teljesítési igazolás 2026-os követelményeit, a helyes kitöltés módját, valamint egy ingyenesen letölthető Word minta dokumentumot is biztosítunk.

Gyors Áttekintés

• A teljesítési igazolás hivatalosan igazolja a szerződéses kötelezettségek teljesítését
• Kötelező elemek 2026-ban: megrendelő és szolgáltató adatai, megrendelésszám, teljesítés időpontja, nyilatkozat, aláírások
• Jogalap a számlázáshoz: a szolgáltató csak az igazolás birtokában állíthat ki számlát
• Hiányos igazolás: érvénytelen, jogi vitákhoz vezethet
• Aláírás nélkül: a megrendelő aláírásának hiánya komoly problémákat okozhat
• Vitarendezési módok: közvetítés, jogi tanácsadás, közös megállapodás, bírósági út
• Letölthető minta: ingyenes Word dokumentum a cikk végén

Teljesítési Igazolás Alapvető Elemei 2026-ban

Megrendelő és Szolgáltató Adatai

A teljesítési igazolás érvényességéhez elengedhetetlen a felek pontos azonosítása:

Kötelező Adat	Leírás	Példa
Megrendelő neve	Teljes hivatalos cégnév	Példa Kft.
Megrendelő székhelye	Pontos cím irányítószámmal	1234 Budapest, Minta utca 1.
Szolgáltató neve	Teljes hivatalos cégnév	Szolgáltató Bt.
Szolgáltató székhelye	Pontos cím irányítószámmal	5678 Szeged, Példa tér 2.
Adószám (opcionális)	Mindkét fél adószáma, ha releváns	12345678-2-42

Fontos: A 2026-os szabályozás szerint az adatok pontosságát mindkét fél köteles ellenőrizni az aláírás előtt. Hibás adatok esetén az igazolás érvénytelenné válhat!

Szolgáltatás és Teljesítés Részletei

A teljesítés pontos dokumentálása érdekében az alábbi információknak szerepelniük kell:

• Megrendelésszám: Egyedi azonosító, amely a szerződésre vagy megrendelésre hivatkozik
• Szolgáltatás/termék leírása: A teljesített munka részletes megnevezése
• Teljesítés időpontja: A szolgáltatás befejezésének pontos dátuma
• Mennyiség és egységár (ha releváns): Tételes felsorolás komplex projektek esetén

Teljesítési Nyilatkozat

A teljesítési igazolás legfontosabb eleme a nyilatkozat, amelyben a szolgáltató hivatalosan kijelenti:

„Alulírott szolgáltató nyilatkozom, hogy a fent megjelölt szolgáltatásokat/termékeket a szerződésben foglaltaknak megfelelően, hiánytalanul és határidőre teljesítettem."

Ez a nyilatkozat biztosítja a megrendelő számára a jogbiztonságot, és jogalapot teremt a számla kiállításához.

Hogyan Töltse Ki a Teljesítési Igazolást 2026-ban?

Lépésről lépésre útmutató

1. Fejléc kitöltése: Írja be mindkét fél (megrendelő és szolgáltató) hivatalos nevét és székhelyét
2. Megrendelésszám megadása: Hivatkozzon a szerződésre vagy megrendelésre azonosítószámmal
3. Szolgáltatás leírása: Részletezze a teljesített munkát vagy leszállított terméket
4. Teljesítés dátumának rögzítése: Adja meg a tényleges teljesítés időpontját
5. Nyilatkozat megfogalmazása: Használja a fenti mintanyilatkozatot vagy egyenértékű szövegezést
6. Aláírások beszerzése: Mindkét fél (szolgáltató és megrendelő) aláírása szükséges
7. Dátum és pecsét: A kiállítás dátumát tüntesse fel, céges pecsét ajánlott

Gyakori Hibák és Elkerülésük

Hiba	Következménye	Megoldás
Hiányos adatok	Érvénytelen igazolás	Ellenőrzőlista használata kitöltés előtt
Pontatlan teljesítési dátum	Számlaviták	Dátum egyeztetése mindkét féllel
Aláírás hiánya	Jogi problémák	Személyes átadás vagy hitelesített másolat
Eltérő szolgáltatásleírás	Szerződésszegés gyanúja	Szerződéssel való egyeztetés

Mi történik, ha Nem Készül a Teljesítési Igazolás?

A teljesítési igazolás hiánya súlyos következményekkel járhat mindkét fél számára 2026-ban is:

Szolgáltató szempontjából:

• Számla kiállítása akadályozott: Jogalap nélkül nem állítható ki számla
• Pénzügyi likviditási problémák: A kifizetés késedelme cash flow gondokat okozhat
• Jogi bizonyítási nehézségek: Vitás helyzetben nehéz bizonyítani a teljesítést

Megrendelő szempontjából:

• Elszámolási problémák: Könyvelésben nem szerepeltethető a költség megfelelően
• Audit kockázat: Adóellenőrzéskor hiányzó dokumentáció problémás
• Garanciális igények: Nehezebben érvényesíthetők dokumentáció nélkül

Mi Történik, Ha a Megbízó Nem Írja Alá a Teljesítési Igazolást?

Ha a megbízó megtagadja az aláírást, a szolgáltatónak több lehetősége van:

1. Írásbeli felszólítás: Küldjön tértivevényes levelet az aláírás kérésével
2. Indokolás kérése: Derítse ki, miért tagadja meg a megbízó az aláírást
3. Részleges teljesítés igazolása: Ha részleges a vita, a teljesített részt külön igazoltassa
4. Jogi lépések: Ügyvédi felszólítás vagy bírósági eljárás kezdeményezése

Figyelmeztetés: Az aláírás nélküli igazolás 2026-ban sem fogadható el a bíróság előtt teljes értékű bizonyítékként!

Új szabályok a helyrajzi számozásban és az ingatlan-nyilvántartási díjakban – változások jönnek a földhivatali ügyintézésben

ódosulnak az ingatlan-nyilvántartási eljárások díjai, a társasházi ügyintézés költségei és az önálló ingatlanok helyrajziszámozásának szabályai. Az új rendelet célja egyszerre az elektronikus rendszer működésének finanszírozása és az állami lakáshitelek ellenőrzésének megkönnyítése.

A Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium új rendelete két korábbi jogszabályt módosít: az önálló ingatlanok helyrajziszámozásáról szóló szabályokat, valamint az ingatlan-nyilvántartási és földmérési eljárások igazgatási szolgáltatási díjairól szóló rendeletet. A változtatások célja a földügyi informatikai rendszerek működésének biztosítása, illetve a lakossági, államilag támogatott lakáshitelek jogosultsági feltételeinek ellenőrzését segítő adatszolgáltatás rendezése. A helyrajzi számozás szabályai közül a legfontosabb módosítás, hogy egy épületen belül az egyéb önálló ingatlanok - például tárolók, üzlethelyiségek vagy garázsok - számozási tartománya jelentősen bővül. A korábbi legfeljebb háromjegyű sorszámozás helyett már négyjegyű számozás is alkalmazható, ami a nagyobb társasházakban vagy vegyes rendeltetésű épületekben jelenthet gyakorlati könnyítést. Módosulnak egyes ingatlan-nyilvántartási eljárások díjfizetési szabályai is. Pontosításra kerül például, hogy átutalás esetén milyen adatokat kell feltüntetni a közlemény rovatban, és több eljárásnál a jogszabály kifejezetten az „eljárásra" és nem a „bejegyzésre" vonatkozó díjfizetési kötelezettséget határozza meg. Ez a megfogalmazás egységesíti a gyakorlatot, és egyértelművé teszi, hogy a díjat a kérelem benyújtásához kötötten kell megfizetni. Kiemelt változás a társasházakat érinti: a társasházi alapító okirat módosításának bejegyzési díja - ha az a külön tulajdoni lapokat is érinti – külön laponként 10 600 forint lesz, de az összes fizetendő díj legfeljebb 160 ezer forint lehet. Ez a felső korlát különösen nagy társasházaknál mérsékli a költségnövekedést. Új szabályok jelennek meg a fizetési határidők és elszámolások terén is. Felszámolás alatt álló cégek esetében például az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés díját utólag kell megfizetni, míg a végrehajtók számára lehetővé válik a havi, utólagos elszámolás az elektronikus rendszerben indított eljárásoknál. A rendelet külön rendelkezik a földkönyvi adatszolgáltatás díjáról is. Ha az adatok leválogatása nem automatizálható, az egyedi szolgáltatás díja 20 ezer forint lesz. Emellett új díjtétel jelenik meg a lakossági, állami kamattámogatott lakáshitelekhez szükséges ellenőrzések támogatására: a jogosulti adatokkal kiegészített földkönyvi adatszolgáltatásért lekérdezett személyenként 2000 forintot kell fizetniük a hitelintézeteknek. A rendelet nagyobb része a kihirdetését követő harmadik napon lép hatályba, a díjakat érintő módosítások azonban csak egy hónappal később lesznek alkalmazandók. Forrás: Magyar Közlöny 2026. évi 18. szám

Egyedi mérőóra vagy költségmegosztó? – Itt a Minisztérium állásfoglalásának értelmezése a 676/2023. Kormányrendeletről!

A rendelet távhős logikára épül Nem véletlen, hogy a 676/2023. Korm. rendelet alkalmazása a saját kazánnal rendelkező társasházaknál ennyi értelmezési kérdést vet fel. A távhővel ellátott épületek esetében a hő díj egységárát önkormányzati rendelet állapítja meg, a szolgáltató ezen az egységáron számláz, így a társasház számára a hőenergia pénzbeli értéke előre meghatározott, objektív módon adott. Ebben a környezetben az egyedi hőmennyiségmérők alkalmazása közvetlen, egyértelmű elszámolást tesz lehetővé. A rendelet számos rendelkezése - különösen a költségmegosztásra, korrekciós tényezőkre és kombinált elszámolási módszerekre vonatkozó szabályok - ebből a távhős modellből indul ki, ahol a teljes hőköltség pénzben már adott, és annak lakások közötti felosztása a fő kérdés. Saját hőtermelő berendezéssel (gázkazán, hőszivattyú) rendelkező társasházak esetében azonban ez az alaphelyzet nem áll fenn. Ilyen rendszerekben nincs jogszabályban rögzített hődíj-egységár; a társasház kizárólag a hőtermeléshez felhasznált energiahordozó (gáz, villamos energia) költségét ismeri, míg az előállított és a lakások által ténylegesen felhasznált hő pénzbeli értéke csak utólag, számítással határozható meg. Ennek következtében a távhős logikára épülő költségmegosztási szabályok mechanikus alkalmazása saját hőtermelésű rendszerekben szükségszerűen értelmezési nehézségeket és szakmai vitákat eredményez, különösen azokban az esetekben, ahol a lakások teljes hőfogyasztása egyedi, hitelesített hőmennyiségmérőkkel pontosan mérhető. A nagy dilemma: 16. § vagy 20. § - egyedi mérő, vagy költségmegosztó? A szakmai vita középpontjában az a kérdés állt, hogy hogyan kell tekinteni azokra a hitelesített hőfogyasztásmérőkre, amelyek egy házközponti fűtéses (pl. gázkazános) társasház lakásaiban mérik a fogyasztást. Az egyik tábor szerint: Ezek hitelesített mérőeszközök, ezért kizárólag a rendelet 16. §-a szerint, egyedi hőfogyasztásmérőként lehet elszámolni velük. Érvük szerint, ami mér, az nem „oszt", így a mért érték szent és sérthetetlen. A másik tábor szerint: Mivel a társasház egyetlen nagy gázszámlát kap a szolgáltatótól, amit szét kell osztani a lakók között, ezek az eszközök funkcionálisan költségmegosztóként viselkednek. Szerintük ezért a rendelet 20. §-a az irányadó, és a készülékekre költségmegosztóként kell tekinteni. A Minisztérium válasza: "Döntsék el Önök!" A birtokunkba került minisztériumi állásfoglalás meglepő, de logikus feloldást ad a helyzetre: mindkét tábornak igaza lehet, a döntés joga pedig a tulajdonosi közösség kezében van. Az EM Geotermia és Ásványvagyon Főosztályának levele egyértelműsíti: "A tulajdonosi közösség emellett dönthet úgy, hogy az egyedi fűtési hőfogyasztásmérőket költségmegosztás céljából alkalmazza." Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy bár a készülék fizikailag ugyanaz (egy hitelesített hőmennyiségmérő), a jogi státuszát és az elszámolás módját a társasház Szervezeti és Működési Szabályzata (SZMSZ) vagy a közgyűlés döntése határozza meg. A két lehetséges út a közös képviselő számára 1. Az „Egyedi Mérő" módszer (16. § szerint) Ha a ház úgy dönt, hogy az órát klasszikus mérőként kezeli, az elszámolás szigorúan két részből áll össze: A „Mért fogyasztás": Kizárólag a hiteles mérő által mutatott hőmennyiség (GJ) és a számított energia-egységár szorzata. (A számításhoz a gázszámla végösszegéből először le kell vonni a szolgáltatói alapdíjat. Csak a fennmaradó összeget "fizetendő energiadíj összesen" szabad elosztani a számlán szereplő összes "hőmennyiséggel" [MJ], így kapjuk meg az 1 MJ-ra eső Ft értéket) A „Rendelkezésre állás": Ide kerül a gázszámlának a mérőkkel le nem fedett része (kazán- és hálózati veszteség - azaz a beérkező és a lakásokban mért energia különbözete), valamint minden olyan tétel, ami nem közvetlen gázfogyasztás: a gázszámla szolgáltatói alapdíja, a hőközpont (kazán, szivattyúk stb.) áramdíja és a karbantartás költsége. Ezeket légköbméter vagy fűtőfelület alapján kell szétosztani, erről pedig kellene egy közgyűlési határozat. 2. A „Költségmegosztó" módszer (20. § szerint) Ha a közösség úgy határoz, hogy a mérőket költségmegosztóként használja, akkor a teljes fűtési költséget szintén két tételre bontva kell felosztani. A rendelet előírja, hogy a költségek 30-50%-át a fűtött légtérfogat arányában (kvázi alapdíjként), a fennmaradó 50-70%-át pedig a mérőeszközök által mért fogyasztás alapján kell elszámolni. Lényeges különbség, hogy ebben az esetben a mérők leolvasott adatait nem közvetlenül, hanem a rendelet 3. számú melléklete szerinti korrekciós tényezőkkel súlyozva kell figyelembe venni. Ez a korrekció kompenzálja az épületen belüli kedvezőtlen elhelyezkedésből (pl. földszint, legfelső emelet, sarki lakás) adódó többlet hőigényt. A fizetendő összeg itt nem egy fix energiaár alapján képződik, hanem a társasház összesített költségének és a korrigált fogyasztási egységeknek a hányadosaként. Hőszivattyús házak csapdája: Itt borul a papírforma! A Minisztérium állásfoglalásnak van egy rendkívül fontos részletre is, amely alapjaiban határozza meg a modern, hőszivattyús fűtéssel rendelkező társasházak elszámolását. A 676/2023. Korm. rendelet 15. § (2) bekezdése az üzemeltetési költségek definíciójánál a következőképpen fogalmaz: „...a központi hőtermelési berendezés áramdíja (például hőszivattyú esetében), a fűtőanyag költsége (például gázkazán esetében), illetve a berendezés üzemeltetésével összefüggésben felmerülő közvetlen költségek." Mit jelent ez a gyakorlatban? Ha egy hőszivattyús ház a 16. § szerinti „Egyedi Mérő" módszert választaná, lehetetlen helyzetbe kerülne, ugyanis a fentiek alapján a 15. § (2) c) pont miatt az áramdíjat a jogszabály a légköbméter vagy fűtőfelület szerinti felosztandó költségek közé sorolja. Ez azt eredményezné, hogy hiába van drága hőfogyasztásmérő a lakásokban, a hőszivattyú áramszámláját mindenki (a spóroló és a pazarló is) légköbméter vagy fűtőfelület alapon fizetné. A fentiek miatt a hőszivattyús (vagy tisztán elektromos fűtésű) házaknál szakmailag kizárólag a 20. § szerinti „Költségmegosztó" módszer alkalmazása az ésszerű. Mivel a 20. § (1) bekezdése a 15. § (2) bekezdés összes a) - g) elemének együttes felosztásáról rendelkezik, itt jogszerűen bevonható a hőszivattyú villanyszámlája a felosztandó „nagy kalapba", amit aztán a mérők arányszámai alapján terhelhetünk a lakókra. Fontos: A hitelesítés így is, úgy is kötelező! Sokan tévesen azt hiszik, hogy ha „költségmegosztónak" minősítik a hőmennyiségmérőt, akkor megúszhatják a drága hitelesítést (mivel a hagyományos, radiátorra szerelt költségmegosztókat nem lehet hitelesíteni). Ez tévedés! A szakértői anyag figyelmeztet: "Hőfogyasztásmérőt mindenképpen hitelesíteni kell, függetlenül attól, hogy egyedi hőfogyasztásmérő vagy a tulajdonosi közösség döntése miatt fűtési költségmegosztóként funkcionál." A hőmennyiségmérők hitelesítési ciklusa a jogszabály szerint 6 év. Ezt a közös képviselőnek mindenképpen be kell tartania, függetlenül attól, melyik elszámolási utat választja a társasház. Szeretnénk felhívni a figyelmet arra, hogy a mérőben csak és kizárólag az akkumulátor cseréje nem jelent hitelesítést, mert ezek a készülékek többnyire forgó, kopó alkatrészeket tartalmaznak, amelyek az évek során keletkező kopása pontatlan mérést eredményez! A jövő rémálma: hibrid rendszerek és jogi vakfoltok Ha a fentiek nem okoznának elég fejtörést, a szakma már látja a következő nagy kihívást: az új építésű házaknál a kötelező megújuló energia-részarány miatt terjedő, többféle hőtermelőt ötvöző rendszereket. Itt már nemcsak jogi, hanem kőkemény matematikai és műszaki akadályokba ütközhetünk. 1. Az „Energia-koktél" problémája A legnagyobb gondot az okozza, amikor a hőmennyiség fizikailag keveredik. Távhő + Hőszivattyú: A távhős házakra külön rendelet (157/2005.) vonatkozik. De hogyan súlyozzuk az árat, ha a rendszerbe „betermel" egy hőszivattyú is? A radiátorban lévő fűtőközeg egy része a távhőtől jön, a másik része a hőszivattyúból. Gáz + Hőszivattyú: Még gyakoribb, ahol a gázkazán készíti a melegvizet (HMV), a hőszivattyú fűt/hűt, de hidegben a gázkazán „rásegít". Hogyan gyúrjuk egyetlen igazságos fajlagos hőárrá a gázszámlát és a villanyszámlát, miközben a kazán és a hőszivattyú hatásfoka folyamatosan változik? 2. A jogalkotó által elfelejtett terület: A Hűtés A 676/2023. Korm. rendelet kizárólag a fűtésről és a melegvízről szól. A modern hőszivattyús házaknál azonban alapvető szolgáltatás a központi hűtés (mennyezet-, fal- vagy padlóhűtés). Erről a törvény hallgat. Bár a 20. § logikája ráhúzható lenne, ez jogilag szürke zóna, amit az SZMSZ-ben kell nagyon precízen szabályozni. 3. A műszaki csapda: Ha mindent (is) a hőszivattyú csinál. A legnehezebb helyzet ott áll elő, ahol egyetlen nagy hőszivattyús rendszer látja el a fűtést, a hűtést és a melegvíz-készítést is. Itt a bejövő költség egyetlen hatalmas villanyszámla. Ebből kellene megmondani, hogy mennyi volt a vízmelegítés költsége (amit m³-re mérünk) és mennyi a fűtésé/hűtésé (amit GJ-ban vagy kWh-ban mérünk). Konklúzió: Ez megoldhatatlan, ha nincsenek a hőközpontban „fő" hőmennyiségmérők ott, ahol a rendszer szétválik fűtési, hűtési és HMV körökre. Ha nincsenek meg ezek a technikai mérőpontok a gépészetben, a közös képviselő csak becsléssel tudja szétválasztani a költségeket - de akkor minek a lakásokba a sok drága mérő? Mi a teendő? A minisztériumi levél üzenete világos: nincs kőbe vésett kötelező módszer, de kötelező döntés van. Közös képviselőként a következő lépéseket javasolt megtenni: Ellenőrizze, hogyan rendelkezik a ház Szervezeti és Működési Szabályzata az elszámolásról. Ha nincs rögzítve, a közgyűlésnek döntenie kell arról, hogy a 16. § (mérő alapú) vagy a 20. § (költségmegosztás alapú) módszert választják. A hőmennyiségmérők 6 évenkénti hitelesítéséről minden esetben gondoskodni kell. A vonatkozó kormány rendelet alapján 2027. január 1-jétől az egyedi hőfogyasztásmérőknek távleolvasásra alkalmasnak kell lenniük, függetlenül attól, hogy a társasház a 16. § vagy a 20. § szerinti elszámolási módot választja. A Minisztérium felhívta ugyanakkor az Egyesület figyelmét arra, miszerint "... az Alkotmánybíróságnak a 60/1992. (XI. 17.) AB határozatában foglalt, jelenleg is joghatással bíró megállapítására, amely szerint a jogalkotásról szóló jogszabályok garanciális szabályainak mellőzésével hozott minisztériumi és egyéb központi szervektől származó jogértelmezések kiadása és az ezekkel való irányítás alkotmányellenes. A fentiek alapján jelen levelem tájékoztatásnak minősül és kötelező jogi erővel nem bír."

Forrás: THT magazin 2026. február hónap

Hogyan ellenőrizzük a számlát befogadás előtt?

Mitől lehet nem megfelelő a számla?

Fontos, hogy a nem megfelelő / fiktív számla esetében általában az állami adóhatóság vitatja, hogy a felek közötti gazdasági esemény egyáltalán megtörtént, vagy ugyan megtörtént, de nem olyan formában, ahogy azt a számla tükrözi. Továbbá állíthatja, hogy az ügylet nem a szerződésben feltüntetett felek között jött létre.

Hogyan tudjuk ellenőrizni a számlákat?

1. Cégellenőrzés

Ellenőrizzük le partnerünk cégének és cégadatainak valódiságát. Ezt ma már könnyedén megtehetjük a nyilvános cégadatbázisból, amelyet a www.e-cegjegyzek.hu oldalon érünk el. Az innen letöltött cégkivonaton ellenőrizhetjük a cég hivatalos nevét, székhelyét, adószámát, cégjegyzékszámát.

Egyéni vállalkozók esetében ugyanezt a lekérdezést a nyilvános Egyéni vállalkozások nyilvántartása oldalon tehetjük meg.

NAV oldalán ellenőrizhető a partner adószámának státusza.

2. A jogosultság ellenőrzése

Győződjünk meg arról, hogy a partner céget képviselő ember milyen minőségben képviseli a céget. A cégkivonatból egyértelműen láthatjuk, ha az az ügyvezető. Egyéb esetben tisztázzuk, hogy a velünk kapcsolatban álló illető az milyen minőségben kapcsolódik a partnercéghez (alkalmazott, megbízott stb.)

Ha a cégkivonatban a következőket olvassuk: végrehajtás, felszámolás, végelszámolás

• végrehajtás nem jelent gondot számlázás tekintetében, ugyanis a cég működik tovább, tevékenységét végzi. Az ügyvezető felelőssége, hogy megfelelően fizesse a végrehajtás alatt álló adósságot.
• felszámolás esetében felszámoló „ügyvezeti” a céget. Ez esetben ritkább, hogy tevékenykedik a cég, de előfordulhat, hogy a tartozások kifizetése érdekében működik tovább. Elképzelhető, hogy a cégnek a későbbiek során helyreáll a likviditása és visszaáll normális menetbe a cég. A számlázás szempontjából ez sem jelent akadályt.
• végelszámolás esetén gyakorlatilag soha nem számláz a cég, nem tevékenykedik tovább.

3. Adószám ellenőrzés

Az adóalanyok lekérdezését megtehetjük az állami adóhatóság (NAV) vonatkozó oldalán.  Ellenőrizhetjük partnerünk adószámának helyességét, továbbá áfakörét.

Ezenkívül ugyanitt lekérdezhető a felfüggesztett vagy törölt adószámosok listája. Bármelyik eset áll fenn, megrendelőnk nem számlázhat, ezért számláját nem is fogadhatjuk be.

Közösségi adószám ellenőrzéshez használjuk az Európai Bizottság Közösségi adószám megerősítés oldalát.

4. Székhely ellenőrzése

A székhely ellenőrzés egyszerű módja, ha a partnerrel kötendő szerződést a cég székhelyére tértivevényes levélként küldjük ki. Ebből egyértelműen látjuk majd, hogy a cég megtalálható-e a székhelyén.

5. Szállítólevél vagy teljesítés igazolás

A partnerrel lefolytatott gazdasági eseményt igazoljuk vagy támasszuk alá a gazdasági eseményt és annak részleteit (pl. átadás, kifizetés) minél részletesebben leíró, bemutató, tükröző szállítólevéllel vagy teljesítési igazolással. Ez mindkét fél érdeke, hiszen nem fiktív számlázásról van szó.

6. Adószám szerepeltetése a számlán

Már maga az adóhatóság is megköveteli, hogy nagy összegű ügyletek esetében mindkét fél azonosítható legyen. Kétmillió forintot elérő vagy meghaladó áfatartalommal rendelkező számla esetén kötelező adattartalom a számlakibocsátó megbízó adószámának szerepeltetése a számlán.

7. Fordított adózásban szereplő partner nyilatkoztatása

Amennyiben nem tudjuk partnerünkről eldönteni, hogy alkalmazható-e esetében a fordított adózás, úgy az érintettség valószínűsítése érdekében kérhető a másik féltől, hogy erről nyilatkozzon vagy lehetőség van ez ügyben az állami adóhatósághoz fordulni az egyes adóalanyokat illetően tájékoztatásért.

8. Bankszámla ellenőrzése

A cég bakszámláját és számlavezető bankját ellenőrizhetjük a cégkivonaton, ugyanis a cég hivatalos bankszámlája bejelentésre kötelezett. Egyéni vállalkozók esetében lehetőség van arra, hogy az egyéni vállalkozó a magán bankszámláját használja vállalkozásához. Bankszámlaszám ellenőrzéshez indíthatunk 100 Ft-os próbautalást partnerünk részére, amelyet téves utalásként később visszautaltathatunk.

9. Számlázó program megbízhatósága

Ahhoz, hogy elkerüljük egy esetleges fiktív számla befogadását, elengedhetetlen, hogy a számla, amelyet befogadunk, megfeleljen a hatályos jogszabályi előírásoknak, formai elvárásoknak, eleget tegyen a vele szemben támasztott adattartalmi követelményeknek. Gyanús lehet, ha a számlán alap tartalmi elemek hiányoznak.

MINDEN SZÁMLÁN KÖTELEZŐ FELTÜNTETNI
- számla kibocsátás kelte
- számla sorszáma, amely a számlát egyértelműen azonosítja
- számlakiállító neve, címe, adószáma
- vevő neve, címe
- belföldi adóalany esetén a vevő adószáma (a magánszemélynél nincs adószám!)
- értékesített termék/szolgáltatás megnevezése
- értékesített termék/szolgáltatás mennyisége
- értékesített termék/szolgáltatás nettó egységára (adó nélküli értéke)
- számla nettó értéke (adó nélküli értéke)
- az ÁFA százaléka és értéke

OPCIONÁLIS (NEM KÖTELEZŐ) ADATOK
- fizetési mód (a gyakorlatban általában minden számlán fel van tüntetve)
- fizetési határidő (a gyakorlatban általában minden számlán fel van tüntetve)
- értékesített termék/szolgáltatás besorolási jelölése (pl. VTSZ / SZJ / TESZOR szám, stb.)

A számla kötelező adattartalmára vonatkozó előírásokat az ÁFA törvény 169. §-a tartalmazza tételesen, viszont sokak számára nehezen értelmezhető jogi szövegkörnyezetben.

10. Szerződés

A 200 ezer forintot meghaladó szolgáltatásról szóló számla esetében mindenképpen olyan dokumentum kísérje a számlát, mellyel igazoljuk a szolgáltatást és annak életszerűségét. Ez lehet egy szerződés, egy megállapodás, keretszerződés, eseti megrendelés, levelezés a megrendelésről, más. Az azonos üzleti partnertől azonos jogcímen kapott számlaösszegek egybeszámítandók a 200 ezres korlátnál.

11. A számla pénzügyi rendezése

A készpénz fizetési módú számla pénzügyi rendezése egyértelmű, maga a számla bizonylat elegendő. Ha az átutalásos számlát nem banki utalással, hanem készpénzben rendezzük, akkor mindig legyen e tranzakcióról nyugta, kapott pénztárbizonylat, átadás-átvételi elismervényünk. A pénztárjelentésben a készpénzmozgással egyidejűleg rögzítsük a tételt.

Milyen következménye lehet a fiktív számla befogadásának?

Fiktív számla befogadása esetén bírság szabható ki a számla befogadójára, amely bírság mindig a vevőt terheli. A bírság mértéke a befogadott fiktív számla áfa és társasági adó tartalma és a számla teljesítési időpontjától számított késedelmi kamat.

Skarufa Ágnes 2026.01.15

Felújítási alap a társasházban: működés, könyvelés, átláthatóság

A felújítási alap a társasház célzott pénzügyi tartaléka, amelyet a tulajdonosok rendszeres hozzájárulásaiból képez a közösség kifejezetten a közös tulajdonú épületrészek (tető, homlokzat, lépcsőház, gépészet, lift stb.) felújítására és nagyobb karbantartására. A helyes gyakorlat lényege három pillér: jogalap (közgyűlési döntés és SzMSz előírásai), elkülönített kezelés (bankszámlán és könyvekben), valamint átlátható elszámolás (tulajdonosonként és összesítve). Az alábbi útmutató bemutatja a teljes folyamatot a létrehozástól a könyvelésen és felhasználáson át az éves beszámolásig – gyakorlati példákkal és számlaszám-alternatívákkal.

Létrehozás és szabályozás: mit rögzítsen a közgyűlés?

A felújítási létesítéséről a közgyűlés határoz. A határozat (és/vagy az SzMSz módosítás) tartalmazza legalább:

• a hozzájárulás módját és összegét (havi összeg albetétenként vagy tulajdoni hányad szerinti kulcs),

• a felhasználási célokat (milyen munkákra költhető: például tetőszigetelés, nyílászárócsere a közösségi tereken, liftfelújítás, gépészeti főelemek),

• a pénzkezelés rendjét (elkülönített bankszámla/alszámla, jogosult aláírók),

• az elszámolás és tájékoztatás módját (éves beszámoló bontásai, tulajdonosonkénti kimutatások),

• a maradvány kezelését (átvitele a következő évre, esetleges új célok).

Lényege, hogy a felújítási alap kizárólag a határozatban nevesített közös tulajdoni feladatokra fordítható, és minden felhasználásnak előzetes közgyűlési jóváhagyáson kell átmennie (vagy olyan keretfelhatalmazáson, amely egyértelműen meghatározza az összeghatárokat és célokat).

Elkülönített kezelés: pénzforgalom és analitika

A jó gyakorlat szerint a felújítási alap külön bankszámlán vagy alszámlán fut, és a könyvekben is elkülönített főkönyvi számlákon jelenik meg. Ez nem csak az átláthatóságot szolgálja, hanem a pénzügyi fegyelmet is. Az alap nem keveredhet a működési közös költséggel (például takarítás, közüzem) és nem szolgálhat „foltozásra” likviditási zavar esetén, kivéve, ha erre a közgyűlés kifejezetten felhatalmazást ad.

A felújítási alapot csak a közös tulajdonú épületrészek felújítására lehet fordítani a közgyűlési határozatban foglaltaknak megfelelően. Forrás: Fülöp Máté

Az elkülönítés három szinten történik:

1. banki szinten: dedikált (al)számla a felújítási befizetésekhez és kifizetésekhez,

2. főkönyvi szinten: önálló követelés, forrás és pénzeszköz számlák (részletek lejjebb),

3. analitikai szinten: tulajdonosonkénti folyószámla, amely külön bontja a működési közös költséget és a felújítási hozzájárulást, továbbá a késedelmi kamatot, túlfizetést stb.

„Mire költhető?” – célok, amelyek valóban felújításnak minősülnek

A felújítási alap nem működési keret. Kifejezetten olyan nagy értékű, hosszabb távra szóló munkákra való, amelyek a közös vagyon értékének megőrzését vagy növelését szolgálják. Tipikus példák:

• tetőfelújítás, hő- és vízszigetelés,

• homlokzat felújítása, erkélykorlátok cseréje,

• lift teljes/generál felújítása,

• fővezetékek (víz, csatorna, gáz, villany) cseréje a közös szakaszokon,

• gépészeti berendezések (kazán, hőközpont, szivattyúk) cseréje,

• nyílászárók cseréje a közös területeken,

• statikai megerősítések, tűzvédelmi korszerűsítések.

A kisebb, rendszeres jellegű karbantartás inkább a működési költség jellege alá tartozik, a határvonalat a közgyűlési döntés, az SzMSz és a számviteli politika együtt húzza meg.

Számviteli finomságok: költség vagy beruházás, átvezetések

Nem minden felújítás költség, mert ha a munka értéknövelő, hosszabbíthatja az eszköz hasznos élettartamát, ez esetben beruházásként (16 → 12/13) célszerű elszámolni. A beruházás aktiválásakor kezdődik az értékcsökkenés. A felújítási alap felhasználását ettől függetlenül a 453 (vagy választott forrásszámla) terhére kell lekönyvelni, hogy a forrás-felhasználás a kimutatásokban elkülönüljön.

Az is működő módszer, ha a tulajdonosi befizetés először bevételeződik (9-es számlaosztály), és átvezetés történik az alapba (pl. T 9xxx / K 453). Más házak közvetlenül a 453-ra írnak jóvá (ahogy a vázlat mutatja). A lényeg: egy módszert kell következetesen alkalmazni és dokumentálni.

Beszerzés és szerződéskötés: kontrollpontok a felhasználás előtt

A közpénzszerű felelősség miatt (tulajdonosi közösség pénze) a jó gyakorlat szerint:

• legalább 2–3 írásos ajánlat bekérése nagyobb munkáknál,

• műszaki tartalom pontos meghatározása (terv, kiírás),

• szerződéses biztosítékok (határidő, kötbér, garancia, jótállás),

• részszámlázás világos ütemezése,

• műszaki átadás-átvétel jegyzőkönyvvel.

Ezek nem könyvelési tételek, de a felhasználás jogszerűségének és a későbbi tulajdonosi bizalomnak elengedhetetlen elemei.

Kamatok, támogatások, hitelek – hogyan jelennek meg?

A felújítási (al)számlán jóváírt kamat pénzügyi bevétel; a számviteli politikától függően automatikusan növelheti a 453/414 egyenlegét (átvezetési tétellel).

A támogatások (önkormányzati, pályázati) elkülönített bevételként kerülnek könyvelésre; a felhasználásuk szabályait a támogatási szerződés írja elő.

Hitel felújításra: a forrást külön kötelezettség számlán kell kimutatni; a törlesztést nem a 453 terhére, hanem a kötelezettség rendezéseként könyveljük; a felújítási alap tulajdonosi befizetései fedezhetik a törlesztések pénzáramát, de ettől még az alap könyv szerinti forrása és a hitel jogilag külön marad.

Mintakönyvelés – számszerű példa (kettős könyvvitel)

Kiindulás: 10 albetét, havi felújítási hozzájárulás 10 000 Ft/albetét.

• Havi előírás (összesen 100 000 Ft):

• T 311 (vagy 366) 100 000 / K 453 100 000

Befizetés (9 tulajdonos fizet, 90 000 Ft):

• T 384 90 000 / K 311 (366) 90 000 – hátralék 10 000 Ft.

Kamatjóváírás a felújítási alszámlán (1200 Ft/hó):

• T 384 1200 / K 97xx Pénzügyi bevétel 1200 → átvezetés az alapba: T 97xx / K 453 1200 (ha a politikában így rögzített).

Vállalkozói számla homlokzatjavításról (bruttó 1 200 000 Ft, költség jelleg):

• Számla beérkezése: T 5xxx 1 200 000 / K 454 1 200 000

• Fizetés: T 454 1 200 000 / K 384 1 200 000

• Alap felhasználás elszámolása: T 453 1 200 000 / K 96xx 1 200 000 (a 96xx jelzi, hogy az alap terhére történt finanszírozás).

Záró ellenőrzés a hónap végén:

• 453 nyitó + (előírt hozzájárulások + átvezetett kamat) – (felhasználások) = 453 záró.

• A 384 felújítási alszámla egyenlege egyezik a pénzforgalmi tételek és a 453 mozgásainak nettó hatásával.

Megjegyzés: A tényleges kifizetés tipikusan szállítón (454) keresztül megy át, de az összefoglaló a lényegi logikát mutatja. A számozás házanként eltérhet, az elv változatlan: külön követelés, külön forrás (alap), külön pénzeszköz.

Átlátható beszámolás – mit lásson a tulajdonos?

Évente – sőt nagy projektek közben időközben is – a tulajdonosok számára részletezett, átlátható kimutatást kell készíteni, amely tartalmazza:

• nyitó egyenleg (előző év zárója),

• bevételek: tulajdonosi befizetések, kamatok, támogatások,

• kiadások/felhasználások: projektenként (pl. „Tető 2025/I.”), számlaszámmal, vállalkozóval, teljesítési időponttal,

• záró egyenleg,

• tulajdonosonkénti előírás–befizetés–hátralék bontás (működés és felújítás külön).

A közgyűlési határozat(ok)ban az elfogadás megtörténik, és a következő év hozzájárulási mértéke is ezekre a tényadatokra támaszkodik.

Belső kontrollok és tipikus hibák

Hasznos kontrollok:

• két aláíró a felújítási számlán,

• banki egyeztetés havonta (bankszámla ↔ kivonat),

• tulajdonosi analitika egyezősége a napló főkönyvvel,

• szerződés–számla–teljesítés háromszög egyeztetése minden kifizetés előtt,

• keretösszeg és előrehaladás követése nagy projektek esetén (részszámlák).

Lényeg

A felújítási alapot külön, átlátható rendszerben kell kezelni: külön előírás → külön bank → külön főkönyvi számlák → külön elszámolás, és a felhasználás mindig közgyűlési döntéshez kötött. Így a tulajdonosok pontosan látják, hogy a befizetéseikből milyen munkák valósultak meg, mennyi a maradvány, és milyen ütemben épül a ház jövőbiztos tartaléka. Zárómondatként: a számlaszámok házanként eltérhetnek, de az elv változatlan – a felújítási alap összegét és mozgásait minden esetben elkülönítetten, átláthatóan kell vezetni, és kizárólag közgyűlési döntés alapján lehet felhasználni.

Forrás: Adózóna

Számviteli szabályzatok - Összefoglaló

Minden szervezet esetében a működéséhez ki kell alakítani a szabályozás rendjét, így a társasháznál is, melyet alapvetően meghatároznak a vonatkozó jogszabályok

A hatályos, társasházakról szóló törvény (a továbbiakban: Tht.) előírja, hogy a közösség szerveinek, azok hatáskörének, jogainak és kötelezettségeinek, a közös költség viselésének szabályait szervezeti-működési szabályzatban (a továbbiakban: SZMSZ) kell megállapítani. Ugyanakkor más jogszabályok egyéb belső szabályzatok elkészítését is előírják, így a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Sztv.) a számviteli politikát, melynek elkészítéséért a közös képviselő a felelős.

A fentek alapján indokolt, hogy az SZMSZ a társasház szabályozási rendjéről megfelelő módon rendelkezzen, és az úgynevezett szakmai szabályzatokat szakemberrel kell elkészíttetni, akiknek azt alá is kell írni. Arról is rendelkezni kell, hogy ki hagyja jóvá. Alapvetően azt javasoljuk, hogy az ellenőrzési jogkört ellátó számvizsgáló bizottság fogadja el, írja alá, mellyel életbe léptetik a szakmai szabályzatot.

A társasházi szabályzatoknak egymásra kell épülni, és ennek kell megfeleltetni az egyes szabályzatok célját, rendeltetését, a szabályozási rend kialakításánál figyelembe kell venni, hogy kire vonatkozik, és a tartalma ennek megfelelő legyen.

Az SZMSZ célja, hogy biztosítsa a társasház megfelelő működésének szabályozási feltételeit, kiterjedjen minden olyan szabályozandó esetre, amely várhatóan a működés során előfordulhat (pl. a tulajdonosok között vita támadhat), és ezzel meg lehet előzni a felesleges vitákat, illetve a probléma felmerülésekor az utólagos szabályozási szükségletet.

A számviteli szabályzat egyfajta ügyrendként részletezi az SZMSZ-ben foglalt gazdálkodási és ellenőrzési szabályokat, feladatokat, a működési-, ügykezelési és egyéb eljárási szabályokat, tartalmazza az Sztv. által előírt számviteli politikát és annak keretében a leltárkészítési és leltározási-, az értékelési- és a pénzkezelési szabályzatot, valamint a nyilvántartás, az adatkezelés,- iratkezelés - selejtezés szabályait, a közös képviselő, és az SZVB és más közreműködők munkarendjét.

A társasház működéséhez nélkülözhetetlen, hogy elsősorban a tulajdonosok, adott esetben a társasházzal kapcsolatban lévők számára hozzáférhetően, döntéseik megalapozása érdekében a társasház, mint egyéb gazdálkodást folytató szervezet pénzügyi - vagyoni és jövedelmi helyzetéről, azok alakulásáról objektív információk álljanak rendelkezésre. Ennek érdekében a számviteli szabályzat olyan gazdálkodási,- számviteli,- ellenőrzési szabályokat rögzít, amelyek alapján megbízható és valós összképet biztosító tájékoztatás nyújtható a társasház pénzügyi - vagyoni helyzetéről, ezek alakulásáról és jövőbeli terveiről. Kiterjed minden olyan, a gazdálkodást érintő és szabályozandó esetre, amely a működés során várhatóan előfordul.

A számviteli szabályzat (ügyrend) az alapja annak, hogy a társasháznál olyan számviteli és döntési rendszer funkcionáljon, amelynek alapján a döntések és az ellenőrzések számára alkalmas információs bázis alakítható ki, valamint megbízható, valós információt tartalmazó egyszerűsített beszámoló, elszámolás és költségvetés állítható össze.

Ha szeretné megrendelni kérem keressen 

Társasházak, lakásszövetkezetek könyvelését, gazdasági ellenőrzését vállalom

KÖNYVELÉST, GAZDASÁGI ELLENŐRZÉST VÁLLALOK
Társasházak, lakásszövetkezetek részére

SKARUFA ÁGNES
regisztrált mérlegképes könyvelő, ingatlankezelő

+36 30 011 3767

www.berszamfejtes-online.hu
berszamfejtes.bp13@gmail.com

Facebook:   Tásházkezelők, közös képviselők szakmai csoportja

A társasház kéménybélelés költségeinek viselése

A társasházi törvény külön a kéményekre vonatkozóan nem tartalmaz rendelkezést. Legtöbbször az alapító okiratban került rögzítésre, hogy a kémények közös tulajdonban vannak. Fontos megjegyezni, hogy minden esetben közös tulajdont képeznek az ún. gyűjtőkémények, amelyekbe több lakás készüléke is csatlakozik.

Az egyedi kémények vonatkozásában az tekinthető közös tulajdonnak, amely a társasház felépítésekor megvolt - ezek általában a téglából álló kürtőnyílások a pincétől a tető feletti részig.

A későbbi években történő átalakítás - főleg a cirkófűtésekre történő átállások - már nem tekinthető közös tulajdonnak, mivel azokat a tulajdonosok önkényesen, általában a közösség hozzájárulása nélkül végezték el, saját költségükön.

A legjobb megoldás, ha a közgyűlési napirendi pontként tárgyalnának a kémények helyzetéről és a költségek viseléséről, és nagyon fontos, hogy a közgyűlésen meghozott határozatot a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseibe is be kell illeszteni!
A társasházi törvény lehetőséget biztosít arra, hogy az általános tulajdonosi hányad szerinti megosztástól el lehet térni, ha annak részletszabályait az SZMSZ-ben rögzítik.

A Kúria a 2016.El.II.JGY.P.1. számon a társasházi jogviták egyes eljárási és anyagi jogi kérdéseinek vizsgálatára alakult joggyakorlat-elemző csoport tevékenységéről szóló összefoglaló vélemény szerint egy, vagy több (de nem az adott kéményt korábban használó összes) tulajdonostárs céljainak megvalósítása érdekében a közös tulajdonban álló kémény bélelése nem közös kiadás, azt a tulajdonostársat (vagy társakat) terhelik, akinek (vagy akiknek) az érdekében áll. A munka a közösség előzetes hozzájárulásával végezhető el (azon túl, hogy a munkálat esetleg engedélyköteles is).

 

Munkaidő nyilvántartás vezetése - összefoglaló

A munka törvénykönyvéről szóló 2012. évi I. törvény 134. §-a kifejezetten nem írja elő a munkaidő-nyilvántartás munkavégzés helyszínén tartásának munkáltatói kötelezettségét. A munkáltatónak ugyanakkor a munkaidő-nyilvántartást - a nyilvántartási kötelezettség szabályozási céljára tekintettel - objektíven, megbízhatóan, naprakészen és mindezek ellenőrzését lehetővé tévő módon kell vezetnie.

Az Mt. 134.§. meghatározott munkaidő-nyilvántartás naprakész vezetésének követelménye nem feleltethető meg az eseményszerűség követelményének. A munkaidő-nyilvántartás naprakész vezetése és annak ellenőrzése fogalmilag csak az ellenőrzéssel érintett munkanapra vagy a múltra nézve értelmezhető.

A Kúria határozatának indokolása szerint a munkáltató a munkaidő kezdetét és végső időpontját köteles rögzíteni, azonban a munkaidő kezdeti időpontjának késedelmes rögzítéséből (eseményszerű rögzítés hiánya) még nem következik, hogy a munkaidő tartamának aznapi dokumentálása nem történik meg és ezáltal a naprakészség követelménye sérül.

A Kfv.X.37.156/2019/5. számú másik döntés elvi tartalma azt rögzíti, hogy a munkaidő-nyilvántartás naprakész vezetésének követelményéből nem vonható le az a következtetés - tételes jogszabályi rendelkezés hiányában -, hogy annak a munkavégzés helyén ténylegesen elérhetőnek kell lennie. A határozat indokolása szerint ugyanis számos technikai megoldás (pl. elektronikus nyilvántartás vezetés) áll a munkáltató rendelkezésére, amellyel a munkaidő-nyilvántartás munkavégzési helyen tartása nélkül is eleget tehet a naprakészség követelményének.

A  Kfv.X.37.156/2019/5. számú ítéletének [12] bekezdésében arra az álláspontra helyezkedett, hogy közömbös az, hogy a munkaidő-nyilvántartás fizikailag hol lelhető fel, illetve hozzáférhető-e a munkavégzés helyszínén.

A legfőbb ügyész véleménye, hogy a munkaidő-nyilvántartási kötelezettség legfontosabb elemeként az Mt. annak naprakész vezetését emeli ki minden olyan adatnak megállapíthatónak kell lennie, amelyet az Mt. 134. §-a előír, annak meg kell felelnie a hitelesség, az ellenőrizhetőség és a naprakészség elvének. Az Mt. a munkaidő-nyilvántartás "hol tartásával" kapcsolatban kifejezett rendelkezést nem tartalmaz.  A naprakészség törvényi követelménye nem sérül akkor, ha a napi munkaidő kezdetét csak a munkaidő végén tüntetik fel a nyilvántartásban. A munkaidő-nyilvántartás bizonyos "türelmi időn" belül akkor is naprakésznek tekinthető, ha az ellenőrzés pillanatában nem szerepelnek benne hiánytalanul az aznapi legutolsó aktuális adatok, amelyekre a nyilvántartási kötelezettség kiterjed.

Az Mt. 134. §-ának a jelenleg is hatályos szabályozása szerint:

(1) A munkáltató nyilvántartja

a) a rendes és a rendkívüli munkaidő,

b) a készenlét,

c) a szabadság,

d) a 109. § (2) bekezdés, valamint a 135. § (3) bekezdés szerinti megállapodás alapján teljesített rendkívüli munkaidő tartamát.

(2) A nyilvántartásból naprakészen megállapíthatónak kell lennie a teljesített rendes és rendkívüli munkaidő, valamint a készenlét kezdő és befejező időpontjának is.

(3) Az (1) bekezdés a) pont szerinti nyilvántartás - a (2) bekezdésben foglaltaktól eltérően - az írásban közölt munkaidő-beosztás hónap végén történő igazolásával és a változás naprakész feltüntetésével is vezethető.

(4) A munkáltató nyilvántartja

a) a 92. § (2) bekezdés,

b) a 99. § (3) bekezdés,

c) a 109. § (2) bekezdés,

d) a 135. § (3)-(4) bekezdés

szerinti megállapodásokat.

A munkaidő-nyilvántartás naprakész vezetésének követelménye, hogy a munkaidő-nyilvántartásból megállapíthatónak kell lennie naptári naponként vagy egybefüggő 24 óránként a beosztott, valamint a teljesített rendes és rendkívüli munka, továbbá az ügyelet, készenlét kezdő és befejező időpontjának.

A "naprakészség" törvényi követelménye valójában nem a munkaidő-nyilvántartás vezetésének az időbeliségéhez, hanem annak a tartalmához kötődő követelményt jelent. A munkaidő-nyilvántartás naprakész vezetése és annak fellelhetőségi helye között nincs közvetlen összefüggés, így a naprakészség törvényi követelményéből nem vonható le alappal olyan következtetés, hogy a munkaidő-nyilvántartást a munkavégzés helyszínén kell tartani. Erre utal az Mt. 134. § (3) bekezdésének a (2) bekezdésben foglalt főszabálytól eltérő rendelkezése is, amely lehetővé teszi a munkaidő-nyilvántartás napi vezetésének mellőzését is, ha az írásban közölt munkaidő-beosztástól nincs eltérés.

Az Mt. hatálybalépését követően a bírósági gyakorlat ennek megfelelően alakította ki azt az értelmezést, hogy a naprakészség követelménye nem jelent olyan értelemben vett eseményszerűséget, amely szerint a munkaidőkezdet rögzítésének az elmaradása az adott napon történt munkaügyi ellenőrzés során munkáltatói mulasztásként lenne értékelhető.

Az Mfv.II.10.363/2015/4. számú határozat szerint a munkáltató a munkaidő kezdetét és végső időpontját köteles rögzíteni, a munkaidő kezdeti időpontjának rögzítésével kapcsolatos késedelméből azonban még nem következik, hogy a munkaidő tartama még aznap nem kerül rögzítésre, az Mt. 134. § (1) bekezdése szerinti adatok vezetése nem naprakész.

Kúria Jpe.IV.60.014/2022/9. számú határozat

Megszűnt a T1041, megérkezett a 08E új biztosítotti bejelentés

2026. január 1-jével új fejezet kezdődik a biztosítotti bejelentések világában: a jól ismert T1041-et felváltja a 08E. A váltás nem pusztán névváltoztatás – a NAV célja egy átláthatóbb, logikusabb és fejlesztőbarát rendszer kialakítása.

Miért éppen 08E? – A váltás logikája

A 08E elnevezés azt jelzi, hogy az űrlap a „08-as járulékbevallások” előszobája lesz. Vagyis a bejelentés és a járulékbevallás folyamata sokkal jobban összehangolódik, egy egységes rendszerbe szerveződik.

A névváltás mellett a NAV átdolgozta az űrlap szerkezetét is: kevesebb adat, egyszerűbb logika, egyértelműbb kitöltés. A cél egyértelmű: csökkenteni az adminisztrációt a bérszámfejtők, TB-szakértők és szoftverfejlesztők számára.

Hogyan néz ki az új 08E? – A legfontosabb változások

1. Új név, régi azonosító

Bár az új neve 08E, az ÁNYK-programban továbbra is a „T1041” jelenik meg. Ez hasonló megoldás, mint az SZJA-bevallásnál, ahol a köznyelvi és az ÁNYK-azonosító eltér egymástól.

2. Megszűnik az évente frissülő nyomtatvány

Eddig minden évben új verziót kaptunk a T1041-ből. Ez sok hibalehetőséget okozott, hiszen a nem aktuális nyomtatvány használata automatikus elutasítást eredményezett.

Az új rendszerben csak akkor jelenik meg új verzió, ha valódi jogszabályváltozás indokolja.

3. Eltűnnek a címadatok

Az adózó címét nem kell többé megadni: a NAV ezt a saját nyilvántartásából tölti fel. Ez gyorsítja és egyszerűsíti a bejelentést.

4. Letisztultabb nyilatkozatok

A Covid-időszakból és más speciális helyzetekből maradt nyilatkozatok egy része végleg kikerül az űrlapról. A megmaradó elemek átláthatóbban, egy helyen szerepelnek.

5. Új elem: a jogviszonysorszám

Ez az egyik legjelentősebb újítás.

A sorszám segítségével megkülönböztethetők

• az azonos típusú,
• azonos kezdő dátumú,
• ugyanannál a foglalkoztatónál fennálló

jogviszonyok.

Ez különösen hasznos párhuzamos vagy több részmunkaidős állásnál.

A sorszám legfeljebb 4 számjegyű, és a bejelentő generálja. Alkalmazása csak a 2026. január 1-jén vagy azt követően induló jogviszonyokra kötelező.

Ha hibásan jelentik be, nem módosítható utólag; javítása olyan, mintha a jogviszony kezdetét vagy jogviszony kódját kellene korrigálni.

Egy lehetséges felosztás:

• 0001–0009 – teljes munkaidős főállások
• 0010–0099 – részmunkaidős / párhuzamos jogviszonyok
• 0100–0999 – rövid távú, projekt- vagy alkalmi jogviszonyok

6. Tartós megbízás egyszerűbben

2026-tól a tartós megbízási jogviszony (kód: 1115) biztosítotti jogviszonyként bejelenthető – egyszer, előre. A havi be-/kijelentés esetükben megszűnik.

7. Egyéni vállalkozók – automatikus bejelentés

Egyéni vállalkozás indításakor a NAV hivatalból elvégzi a biztosítotti bejelentést. Külön 08E csak akkor szükséges, ha változás vagy megszűnés történik.

Kötelezettek és határidők – mi nem változik?

A bejelentés rendje a régi marad:

• A kötelezettek köre változatlan: a munkáltató vagy kifizető.
• Új jogviszony: foglalkoztatás megkezdése előtt, legkésőbb a biztosítási jogviszony 1. napján be kell küldeni.
• Megszűnés, szünetelés: 8 napon belül.
• FEOR- vagy munkaidő-változás: 15 napon belül.
• Az eljárás továbbra is elektronikus, papír csak kivételes esetben lehetséges.

Miért fontos mindez a bérügyviteli szakembereknek?

• Stabilabb rendszer: nincs éves nyomtatványfrissítés, kevesebb hibalehetőség.
• Átláthatóbb jogviszonykezelés: a jogviszonysorszám nagy segítséget nyújt ellenőrzéskor és párhuzamos jogviszonyok esetén.
• Kevesebb adat és adminisztráció: egyszerűsödő nyilatkozatok, kevesebb bekérendő adat.
• Fejlesztőbarát kialakítás: a bérprogramoknak kevesebb módosítást kell követniük.

A gyakorlatban minden cégnek érdemes még 2025-ben:

• letölteni és áttekinteni az új 08E nyomtatványt és útmutatót (megtalálhatóak a következő linken: https://nav.gov.hu/nyomtatvanyok/letoltesek_egyeb/nyomtatvanytervezetek/Megjelent_a_biztositotti_jogviszonyok_bejelentesere_szolgalo_08E_jelu_2026._evtol_alkalmazando_urlap_tervezet?utm_source=chatgpt.com),
• átvilágítani a belső nyilvántartási rendszereket,
• előkészíteni a párhuzamos jogviszonyokat és megbízási szerződéseket az új struktúrára.

Forrás. mtbze.hu

Hogyan alakul a közös képviselő felelőssége a társasház és harmadik személy irányában, ha a megválasztásáról szóló határozat érvénytelen?

A BH2015. 191. számú eseti döntésben is megnyilvánuló álláspont szerint a társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, ezért, ha olyan szerződést köt, melyről csak a közgyűlés dönthet, és ilyen döntés nincs, akkor a társasház részéről nem áll fenn a szerződéskötési akarat és a szerződés nem jön létre. Ehhez az állásponthoz csatlakozva a Pécsi Törvényszék rámutatott: a közös képviselő csak azokban az ügyekben járhat el a társasházközösség nevében, amelynek az intézésére jogszabály vagy a társasház feljogosítja. Jogkörének túllépését a közgyűlés utólagos jóváhagyása orvosolhatja, de az álképviselő jognyilatkozataihoz joghatás nem fűződik egészen addig, amíg azt az arra jogosult utólag jóvá nem hagyja (1.Pf.20.200/2015/5.). Az egyik válaszadó szerint, ha nem rendelkezik társasházkezelő végzettséggel a közös képviselő, elláthatja a társasház törvényes képviseletét. A Dunaújvárosi Járásbíróság kifejtette: a közös képviselő a közgyűlés határozata alapján társasházkezelői tevékenységet is elláthat, abból, hogy ezért díjazást kapott, nem vonható le az a következtetés, hogy a tevékenységét üzletszerűen látta el. A társasházkezelői tevékenységhez önálló gazdasági tevékenység párosul, amely egy olyan megállapodással jön létre, melynek a lényege, hogy a társasház bizonyos gazdasági tárgykörben a társasházkezelőnek (mind szerződő félnek) döntési jogkört is átad, ezáltal később az egyes gazdasági döntéseket nem a tulajdonostársak közössége hozza meg közgyűlési határozattal. A bíróság megítélése szerint e jogátruházásban érhető tetten a Tht. 56. § (6) szerinti önállóság, amely az üzletszerűség jellegét is magára öltve hordozza a gazdasági kockázatvállalást. Ezt a kockázatviselést rendezi a Tht. 43. § (2) bekezdése szerinti szerződés (amelyet a társasház a társasházkezelővel köthet meg), így tehát nem önmagában a társasházkezelői tevékenységkört kell vizsgálni, hanem annak a jellegét, mert ennek mentén lehet eldönteni, hogy egy személy közös képviselőként, vagy társasházkezelőként végzi-e a munkáját (8.P.20.430/2015/10. számú ítélet).