Ha egy helyrajzi számon több épület is áll és más-más közös képviselővel működnek a társasházak, akkor minden egyes épületnek - albetétnek - külön kell regisztrálnia a saját képviselőjét. Ez a szabály elvileg tiszta. A gyakorlatban azonban komoly csapda rejlik benne.

Amikor a regisztráció helyrajzi szám alapján történik, és a bejegyzés a társasházi törzslapra kerül, egy egységes helyrajzi számmal rendelkező lakóparknál az első beérkező kérelem akár az összes épületre vonatkozóan is rögzítheti az adott képviselőt. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hatálya az iktatás sorrendjétől függ: ez rangsorolja az úgynevezett széljegyzési sorrendet, ami végső soron a beadványok elintézésének sorrendjét határozza meg. Vagyis az, aki hamarabb adja be a kérelmét, előnyt élvez a nyilvántartásban – de ha az igény az összes épületre vonatkozóan kerül rögzítésre, az a többi, jogszerűen eljáró képviselő számára súlyos akadályt jelent.

Mit mond erről a jog?

A kötelező regisztráció jogalapja a 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 2024. október 1-jei módosítása. A törvénymódosítás elsődleges célja, hogy megkönnyítse a közös képviselők hatóságokkal való kapcsolattartását és a jegyzők társasházak feletti törvényességi felügyeletének hatékony gyakorlását. A regisztrációs határidő jelenleg 2026. október 31-ig van meghosszabbítva.

A kulcskérdés az, hogy mit jelent jogilag az, hogy „egy helyrajzi számon több épület áll." A nyilvántartásba vétel nem absztrakt hatályú: nem azt jelenti, hogy az a közös képviselő, akit egy adott társasházközösség szervezeti képviselőjeként nyilvántartásba vettek, bármely más társasházközösség javára is intézhet ügyeket. Minden társasházközösség köteles a saját közös képviselőjét maga nyilvántartásba vetetni, függetlenül attól, hogy az adott személyt egy másik társasházközösségnél már nyilvántartásba vették.

Ez elvileg kizárja a „minden épületre kiterjesztett" regisztrációt – de a gyakorlat egyelőre kialakulóban van. Egy budapesti ingatlanügyi hatóság osztályvezetője többször is hangsúlyozta, hogy még számos részletszabály kialakulóban van, és hogy a gyakorlatnak kell majd választ adnia néhány olyan esetre, amelyek a törvény szövegéből még nem egyértelműek.

Mi az eljárásrend a Földhivatalnál?

Az ingatlan-nyilvántartás rendszere jelenleg nem tesz automatikusan különbséget az egy helyrajzi számon lévő épületek között, hacsak az albetét szintű tagolás és az SZMSZ ezt nem teszi egyértelműen láthatóvá. Éppen ezért a regisztráció előkészítésekor kulcsfontosságú, hogy az ügyvéd a kérelmezéskor pontosan meghatározza az érintett albetéteket és csak azokra vonatkozóan nyújtsa be a bejegyzési kérelmet. A kérelemnek tartalmaznia kell a társasházi ingatlan pontos helyrajzi számát és a vonatkozó albetéteket, a közgyűlési határozat kivonatát - amelynek maga is tartalmaznia kell a helyrajzi számot - valamint a képviselő személyes adatait.

Hogyan lehet a téves bejegyzést orvosolni?

Ha az első beadás eredményeként tévesen kerül valaki az összes épület képviselőjeként a törzslapra, az orvosolható – de nem automatikusan. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett közös képviselő a bejegyzéshez hasonló eljárással törölhető a társasház törzslapjáról. Ez azt jelenti, hogy az érintett épület saját képviselőjének – szintén ügyvédi közreműködéssel – kérelmet kell benyújtania a téves bejegyzés korrekciójára, és mellékelnie kell az épületre vonatkozó, hiteles közgyűlési határozatot.

Alapvető fontosságú, hogy az SZMSZ és az alapító okirat épületenkénti bontásban tartalmazza a képviseleti rendet. Ahol ezek a dokumentumok egyértelműen rögzítik, hogy melyik épületet melyik közös képviselő kezeli, ott a Földhivatalnak a helyesbítési kérelmet el kell fogadnia. Ha viszont az alapdokumentumok maguk sem egyértelműek, az összetett probléma miatt végső esetben bírósági úton lehet egyértelmű helyzetet teremteni.

Mi a jegyző szerepe?

A törvényességi felügyeleti eljárás megindítására a társasház címe szerint illetékes jegyző jogosult. A jegyző köteles az eljárást hivatalból megindítani, ha az eljárásra okot adó körülményről, problémáról hivatalból vagy bejelentés alapján tudomást szerez. Ha tehát egy lakópark valamelyik épületének tulajdonosai bejelentik a helyi jegyzőnek, hogy a törzslapon feltüntetett közös képviselő valójában nem az ő épületüket kezeli, a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legfeljebb az esemény bekövetkezésétől számított egy éven belül meg kell indítania az eljárást.

A jegyző szerepe közvetett, de nem elhanyagolható, fontos tehát a határok ismerete. A jegyző törvényességi felügyelete kizárólag a társasház belső szabályzatainak ellenőrzésére, illetve a társasház működésének, határozatainak és a legfőbb döntéshozó szerv határozatainak törvényességi ellenőrzésére terjed ki. Ez azt jelenti, hogy a téves bejegyzés önmagában ingatlan-nyilvántartási kérdés amelyben a Földhivatal jár el. Míg a működési jogsértés – például, ha valaki jogalap nélkül kezeli az épületet – már törvényességi felügyelet alá esik.

Ez a felhívás komoly nyomást jelenthet: ha a közös képviselő nem tesz eleget a jegyző törvényességi felhívásának, súlyos, akár többmilliós, bírságot is kaphat.

Mit tegyenek az érintett lakóparkok?

A belső koordináció pedig az egész folyamat alapja. Egy lakóparkon belül az érintett épületek közös képviselőinek nem egymástól függetlenül, hanem összehangoltan érdemes eljárniuk. A koordinált fellépés gyorsabb és hatékonyabb korrekciót tesz lehetővé – különösen, ha az alapdokumentumok egyértelműen rögzítik az épületenkénti képviseleti rendet.

Az első és legfontosabb lépés, hogy a regisztráció előtt minden épület esetén ellenőrizzék az alapító okiratot és az SZMSZ-t: egyértelműen rögzített-e benne az épületenkénti önálló képviselet. Ha igen, a regisztrációt épületenként, albetét-szinten kell elvégeztetni, és az ügyvédnek a kérelemben pontosan jelölnie kell, melyik albetétekre terjed ki a megbízatás.

A Földhivatal az első számú fórum. Ha a téves bejegyzés már megtörtént, helyesbítési kérelemmel lehet korrigálni, amelyhez az alapító okiratot, a releváns közgyűlési határozatot és az érintett albetétekre vonatkozó adatokat kell csatolni – ügyvédi ellenjegyzéssel. Szükség esetén a helyi jegyzőnél törvényességi felügyeleti bejelentést kell tenni az eset alapján. A kérelem benyújtásának határideje és sorrendje nem mellékes: a széljegyzési sorrend itt is számít.

A végkövetkeztetés rövid: az automatikus regisztráció kockázatát nem a rendszer küszöböli ki, hanem a felkészült, határidőre cselekvő képviselő. Ahol a dokumentáció rendezett és az ügyvéd pontosan fogalmaz, ott a probléma kezelhető. Ahol nem, ott a javítás hosszabb és drágább lesz. A proaktív, dokumentált fellépés sokkal hatékonyabb, mint a hatósági eljárás bevárása.

A lakóparkok esetében a regisztrációs kötelezettség egy régi strukturális problémát hozott felszínre: azt, hogy az ingatlan-nyilvántartás egységes kezelése és a tényleges, jóval sokszínűbb működés között ritkán van konszenzus. Jelen helyzetben azonban, ha a törvényességi kényszer miatt is, de helyre kell hozni állítani az összhangot.

Forrás: THT