A rendelet távhős logikára épül

Nem véletlen, hogy a 676/2023. Korm. rendelet alkalmazása a saját kazánnal rendelkező társasházaknál ennyi értelmezési kérdést vet fel.

A távhővel ellátott épületek esetében a hő díj egységárát önkormányzati rendelet állapítja meg, a szolgáltató ezen az egységáron számláz, így a társasház számára a hőenergia pénzbeli értéke előre meghatározott, objektív módon adott. Ebben a környezetben az egyedi hőmennyiségmérők alkalmazása közvetlen, egyértelmű elszámolást tesz lehetővé.

A rendelet számos rendelkezése - különösen a költségmegosztásra, korrekciós tényezőkre és kombinált elszámolási módszerekre vonatkozó szabályok - ebből a távhős modellből indul ki, ahol a teljes hőköltség pénzben már adott, és annak lakások közötti felosztása a fő kérdés.

Saját hőtermelő berendezéssel (gázkazán, hőszivattyú) rendelkező társasházak esetében azonban ez az alaphelyzet nem áll fenn. Ilyen rendszerekben nincs jogszabályban rögzített hődíj-egységár; a társasház kizárólag a hőtermeléshez felhasznált energiahordozó (gáz, villamos energia) költségét ismeri, míg az előállított és a lakások által ténylegesen felhasznált hő pénzbeli értéke csak utólag, számítással határozható meg.

Ennek következtében a távhős logikára épülő költségmegosztási szabályok mechanikus alkalmazása saját hőtermelésű rendszerekben szükségszerűen értelmezési nehézségeket és szakmai vitákat eredményez, különösen azokban az esetekben, ahol a lakások teljes hőfogyasztása egyedi, hitelesített hőmennyiségmérőkkel pontosan mérhető.

A nagy dilemma: 16. § vagy 20. § - egyedi mérő, vagy költségmegosztó?

A szakmai vita középpontjában az a kérdés állt, hogy hogyan kell tekinteni azokra a hitelesített hőfogyasztásmérőkre, amelyek egy házközponti fűtéses (pl. gázkazános) társasház lakásaiban mérik a fogyasztást.

• Az egyik tábor szerint: Ezek hitelesített mérőeszközök, ezért kizárólag a rendelet 16. §-a szerint, egyedi hőfogyasztásmérőként lehet elszámolni velük. Érvük szerint, ami mér, az nem „oszt", így a mért érték szent és sérthetetlen.
• A másik tábor szerint: Mivel a társasház egyetlen nagy gázszámlát kap a szolgáltatótól, amit szét kell osztani a lakók között, ezek az eszközök funkcionálisan költségmegosztóként viselkednek. Szerintük ezért a rendelet 20. §-a az irányadó, és a készülékekre költségmegosztóként kell tekinteni.

A Minisztérium válasza: "Döntsék el Önök!"

A birtokunkba került minisztériumi állásfoglalás meglepő, de logikus feloldást ad a helyzetre: mindkét tábornak igaza lehet, a döntés joga pedig a tulajdonosi közösség kezében van.

Az EM Geotermia és Ásványvagyon Főosztályának levele egyértelműsíti:

"A tulajdonosi közösség emellett dönthet úgy, hogy az egyedi fűtési hőfogyasztásmérőket költségmegosztás céljából alkalmazza."

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy bár a készülék fizikailag ugyanaz (egy hitelesített hőmennyiségmérő), a jogi státuszát és az elszámolás módját a társasház Szervezeti és Működési Szabályzata (SZMSZ) vagy a közgyűlés döntése határozza meg.

A két lehetséges út a közös képviselő számára

1. Az „Egyedi Mérő" módszer (16. § szerint) Ha a ház úgy dönt, hogy az órát klasszikus mérőként kezeli, az elszámolás szigorúan két részből áll össze:

• A „Mért fogyasztás": Kizárólag a hiteles mérő által mutatott hőmennyiség (GJ) és a számított energia-egységár szorzata. (A számításhoz a gázszámla végösszegéből először le kell vonni a szolgáltatói alapdíjat. Csak a fennmaradó összeget "fizetendő energiadíj összesen" szabad elosztani a számlán szereplő összes "hőmennyiséggel" [MJ], így kapjuk meg az 1 MJ-ra eső Ft értéket)
• A „Rendelkezésre állás": Ide kerül a gázszámlának a mérőkkel le nem fedett része (kazán- és hálózati veszteség - azaz a beérkező és a lakásokban mért energia különbözete), valamint minden olyan tétel, ami nem közvetlen gázfogyasztás: a gázszámla szolgáltatói alapdíja, a hőközpont (kazán, szivattyúk stb.) áramdíja és a karbantartás költsége. Ezeket légköbméter vagy fűtőfelület alapján kell szétosztani, erről pedig kellene egy közgyűlési határozat.

2. A „Költségmegosztó" módszer (20. § szerint) Ha a közösség úgy határoz, hogy a mérőket költségmegosztóként használja, akkor a teljes fűtési költséget szintén két tételre bontva kell felosztani. A rendelet előírja, hogy a költségek 30-50%-át a fűtött légtérfogat arányában (kvázi alapdíjként), a fennmaradó 50-70%-át pedig a mérőeszközök által mért fogyasztás alapján kell elszámolni. Lényeges különbség, hogy ebben az esetben a mérők leolvasott adatait nem közvetlenül, hanem a rendelet 3. számú melléklete szerinti korrekciós tényezőkkel súlyozva kell figyelembe venni. Ez a korrekció kompenzálja az épületen belüli kedvezőtlen elhelyezkedésből (pl. földszint, legfelső emelet, sarki lakás) adódó többlet hőigényt. A fizetendő összeg itt nem egy fix energiaár alapján képződik, hanem a társasház összesített költségének és a korrigált fogyasztási egységeknek a hányadosaként.

Hőszivattyús házak csapdája: Itt borul a papírforma!

A Minisztérium állásfoglalásnak van egy rendkívül fontos részletre is, amely alapjaiban határozza meg a modern, hőszivattyús fűtéssel rendelkező társasházak elszámolását.
A 676/2023. Korm. rendelet 15. § (2) bekezdése az üzemeltetési költségek definíciójánál a következőképpen fogalmaz:

„...a központi hőtermelési berendezés áramdíja (például hőszivattyú esetében), a fűtőanyag költsége (például gázkazán esetében), illetve a berendezés üzemeltetésével összefüggésben felmerülő közvetlen költségek."

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Ha egy hőszivattyús ház a 16. § szerinti „Egyedi Mérő" módszert választaná, lehetetlen helyzetbe kerülne, ugyanis a fentiek alapján a 15. § (2) c) pont miatt az áramdíjat a jogszabály a légköbméter vagy fűtőfelület szerinti felosztandó költségek közé sorolja.

Ez azt eredményezné, hogy hiába van drága hőfogyasztásmérő a lakásokban, a hőszivattyú áramszámláját mindenki (a spóroló és a pazarló is) légköbméter vagy fűtőfelület alapon fizetné.

A fentiek miatt a hőszivattyús (vagy tisztán elektromos fűtésű) házaknál szakmailag kizárólag a 20. § szerinti „Költségmegosztó" módszer alkalmazása az ésszerű. Mivel a 20. § (1) bekezdése a 15. § (2) bekezdés összes a) - g) elemének együttes felosztásáról rendelkezik, itt jogszerűen bevonható a hőszivattyú villanyszámlája a felosztandó „nagy kalapba", amit aztán a mérők arányszámai alapján terhelhetünk a lakókra.

Fontos: A hitelesítés így is, úgy is kötelező!

Sokan tévesen azt hiszik, hogy ha „költségmegosztónak" minősítik a hőmennyiségmérőt, akkor megúszhatják a drága hitelesítést (mivel a hagyományos, radiátorra szerelt költségmegosztókat nem lehet hitelesíteni).

Ez tévedés! A szakértői anyag figyelmeztet:

"Hőfogyasztásmérőt mindenképpen hitelesíteni kell, függetlenül attól, hogy egyedi hőfogyasztásmérő vagy a tulajdonosi közösség döntése miatt fűtési költségmegosztóként funkcionál."

A hőmennyiségmérők hitelesítési ciklusa a jogszabály szerint 6 év. Ezt a közös képviselőnek mindenképpen be kell tartania, függetlenül attól, melyik elszámolási utat választja a társasház.

Szeretnénk felhívni a figyelmet arra, hogy a mérőben csak és kizárólag az akkumulátor cseréje nem jelent hitelesítést, mert ezek a készülékek többnyire forgó, kopó alkatrészeket tartalmaznak, amelyek az évek során keletkező kopása pontatlan mérést eredményez!

A jövő rémálma: hibrid rendszerek és jogi vakfoltok

Ha a fentiek nem okoznának elég fejtörést, a szakma már látja a következő nagy kihívást: az új építésű házaknál a kötelező megújuló energia-részarány miatt terjedő, többféle hőtermelőt ötvöző rendszereket. Itt már nemcsak jogi, hanem kőkemény matematikai és műszaki akadályokba ütközhetünk.

1. Az „Energia-koktél" problémája A legnagyobb gondot az okozza, amikor a hőmennyiség fizikailag keveredik.

• Távhő + Hőszivattyú: A távhős házakra külön rendelet (157/2005.) vonatkozik. De hogyan súlyozzuk az árat, ha a rendszerbe „betermel" egy hőszivattyú is? A radiátorban lévő fűtőközeg egy része a távhőtől jön, a másik része a hőszivattyúból.
• Gáz + Hőszivattyú: Még gyakoribb, ahol a gázkazán készíti a melegvizet (HMV), a hőszivattyú fűt/hűt, de hidegben a gázkazán „rásegít". Hogyan gyúrjuk egyetlen igazságos fajlagos hőárrá a gázszámlát és a villanyszámlát, miközben a kazán és a hőszivattyú hatásfoka folyamatosan változik?

2. A jogalkotó által elfelejtett terület: A Hűtés A 676/2023. Korm. rendelet kizárólag a fűtésről és a melegvízről szól. A modern hőszivattyús házaknál azonban alapvető szolgáltatás a központi hűtés (mennyezet-, fal- vagy padlóhűtés). Erről a törvény hallgat. Bár a 20. § logikája ráhúzható lenne, ez jogilag szürke zóna, amit az SZMSZ-ben kell nagyon precízen szabályozni.

3. A műszaki csapda: Ha mindent (is) a hőszivattyú csinál. A legnehezebb helyzet ott áll elő, ahol egyetlen nagy hőszivattyús rendszer látja el a fűtést, a hűtést és a melegvíz-készítést is. Itt a bejövő költség egyetlen hatalmas villanyszámla. Ebből kellene megmondani, hogy mennyi volt a vízmelegítés költsége (amit m³-re mérünk) és mennyi a fűtésé/hűtésé (amit GJ-ban vagy kWh-ban mérünk). Konklúzió: Ez megoldhatatlan, ha nincsenek a hőközpontban „fő" hőmennyiségmérők ott, ahol a rendszer szétválik fűtési, hűtési és HMV körökre. Ha nincsenek meg ezek a technikai mérőpontok a gépészetben, a közös képviselő csak becsléssel tudja szétválasztani a költségeket - de akkor minek a lakásokba a sok drága mérő?

Mi a teendő?

A minisztériumi levél üzenete világos: nincs kőbe vésett kötelező módszer, de kötelező döntés van.

Közös képviselőként a következő lépéseket javasolt megtenni:

1. Ellenőrizze, hogyan rendelkezik a ház Szervezeti és Működési Szabályzata az elszámolásról.
2. Ha nincs rögzítve, a közgyűlésnek döntenie kell arról, hogy a 16. § (mérő alapú) vagy a 20. § (költségmegosztás alapú) módszert választják.
3. A hőmennyiségmérők 6 évenkénti hitelesítéséről minden esetben gondoskodni kell.
4. A vonatkozó kormány rendelet alapján 2027. január 1-jétől az egyedi hőfogyasztásmérőknek távleolvasásra alkalmasnak kell lenniük, függetlenül attól, hogy a társasház a 16. § vagy a 20. § szerinti elszámolási módot választja.

A Minisztérium felhívta ugyanakkor az Egyesület figyelmét arra, miszerint "... az Alkotmánybíróságnak a 60/1992. (XI. 17.) AB határozatában foglalt, jelenleg is joghatással bíró megállapítására, amely szerint a jogalkotásról szóló jogszabályok garanciális szabályainak mellőzésével hozott minisztériumi és egyéb központi szervektől származó jogértelmezések kiadása és az ezekkel való irányítás alkotmányellenes. A fentiek alapján jelen levelem tájékoztatásnak minősül és kötelező jogi erővel nem bír."